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Kaufnebenkosten in Spanien
Zusätzlich zum Kaufpreis einer Immobilie müssen die folgenden Kosten in das Budget eingeplant werden:
- Anwaltskosten – ab ca. 1.000 € + MwSt., abhängig vom Kaufpreis der Immobilie und davon, ob es sich um rustikales oder städtisches Land handelt (es kann Unterschiede geben)
- Grunderwerbsteuer (bei Wiederverkaufsimmobilien)
- Derzeit 10 % – Wiederverkauf in der Provinz Alicante
- Derzeit 8 % – Wiederverkauf in der Region Murcia
- Mehrwertsteuer (bei Neubauten) derzeit 10 %
- Stempelsteuer (bei Neubauten) zusätzlich 1,5 %
- Notarkosten – abhängig vom Notar, der Art, Größe und dem Wert der Immobilie (durchschnittlich ca. 1.500 €), kann höher sein, wenn ein Darlehen erforderlich ist
- Zusätzliche Kosten, einschließlich der Umschreibung der Versorgungsverträge auf Ihren Namen, SUMA-Registrierung, Katastereintragung, Gemeinschaftsregistrierung usw. – durchschnittlich ca. 500 €
- Falls eine spanische Finanzierung erforderlich ist, empfehlen wir, mindestens 5.000 € zusätzlich für die Einrichtungsgebühren der Bank einzuplanen.
Als allgemeine Orientierung sollten Sie 13 – 14 % auf den Kaufpreis der Immobilie aufschlagen, wenn der Preis über 100.000 € liegt (bei Immobilien unter 100.000 € kann der Prozentsatz höher ausfallen).
Vertragserklärung
Ein Reservierungsvertrag („Reservation Deposit Contract“) ist in der Regel das erste Dokument, das Sie unterschreiben, wenn Sie eine Immobilie reservieren. Er dient dazu, die Immobilie vom Markt zu nehmen, und fungiert gleichzeitig als Quittung für die geleistete Anzahlung. Dieses Dokument wird allgemein als „Formulario de Reserva“ bezeichnet und bestätigt Ihre Absicht, die Immobilie zu kaufen. Es sichert die Immobilie, während alle rechtlichen Prüfungen durchgeführt werden. Achten Sie immer darauf, dass dieses Dokument die Klausel „vorbehaltlich des rechtlichen Status“ („Subject to Legal Status“) enthält, damit Ihre geleistete Anzahlung vollständig zurückerstattet wird, falls rechtliche Probleme oder Schulden auf der Immobilie bestehen, die nicht gelöst werden können.
Als allgemeine Regel arbeiten wir bei Live Spain for Life nur mit einem Vertrag, der alle oben genannten Punkte abdeckt und bis zum Verkaufsabschluss gilt. Dieser Vertrag schützt Ihre Interessen als Käufer, und Ihr Anwalt – entweder Ihrer oder unserer – bereitet ihn vor. Bei Wiederverkaufsobjekten oder Neubauten, bei denen der Bauträger beteiligt ist, kann es vorkommen, dass der Vertrag vom Bauträger erstellt und anschließend von Ihrem Anwalt überprüft wird.
Rechtliche Aspekte beim Immobilienkauf in Spanien
Der von Ihnen gewählte Anwalt wird sich – mit unserer Unterstützung, wo immer nötig – um alle Schritte des Kaufprozesses kümmern und Sie während der gesamten Transaktion begleiten.
In Spanien gibt es viele ausgezeichnete, englischsprachige Anwälte. Die Wahl des richtigen Anwalts ist Ihre Garantie dafür, dass alle spanischen gesetzlichen Anforderungen erfüllt werden, dass die Immobilie auf den Namen des Verkäufers eingetragen ist und frei von Hypotheken, Belastungen, Schulden oder sonstigen Verpflichtungen ist. Klären Sie alle Punkte mit Ihrem Anwalt – dafür bezahlen Sie ihn schließlich –, doch selbstverständlich stehen auch wir Ihnen bei Bedarf zur Seite. Ihr Anwalt kann Ihnen helfen, die Kaufbedingungen mit dem Anwalt des Verkäufers zu besprechen, zu verhandeln und zu vereinbaren. Diese Bedingungen sollten alle Ihre Anforderungen im Detail enthalten, wie zum Beispiel den Übergabetermin, die Zahlungsweise usw., und müssen von beiden Parteien akzeptiert werden. Es ist wichtig zu wissen, dass – solange Käufer und Verkäufer sich einig sind – fast jede Vereinbarung in den Vertrag aufgenommen werden kann.
NIE-Nummer – Ausländer-Identifikationsnummer
Die Ausländer-Identifikationsnummer (NIE) ist für alle Nicht-Residenten in Spanien erforderlich. Sie muss persönlich in der Ausländerabteilung der Nationalpolizei beantragt werden. Wir als Immobilienmakler können Sie bei diesem Verfahren unterstützen. Wenn Sie jedoch unsere Anwälte beauftragen, können diese mit einer Vollmacht (Power of Attorney) die NIE-Nummer in Ihrem Namen beantragen – so sparen Sie wertvolle Zeit, die Sie lieber für die Immobiliensuche nutzen können! Die NIE ist zwingend erforderlich, bevor Sie in Spanien eine Immobilie kaufen. Sie wird auch benötigt, wenn Sie ein Auto kaufen möchten – egal ob neu oder gebraucht!
Notar (Notaría)
Der Notar ist ein vom spanischen Staat bestellter Beamter, der die Unterzeichnung aller öffentlichen Rechtsdokumente beurkundet. In Spanien kann man rechtlich keine Immobilie erwerben, ohne den Notar einzubeziehen. Der Notar bestätigt offiziell, dass die Eigentumsurkunde (Escritura), die den Kauf oder Verkauf dokumentiert, in seiner Anwesenheit unterzeichnet wurde und von allen beteiligten Parteien verstanden wurde. Aus diesem Grund ist ein Übersetzer erforderlich – in der Regel wird dies von Ihrem Anwalt oder dessen Assistenten übernommen.
Die Escritura (Eigentumsurkunde) wird vor dem Notar unterzeichnet. Dabei wird entweder der Kaufpreis an den Verkäufer übergeben, der Verkäufer bestätigt, dass das Geld bereits erhalten wurde, oder die Bank ist anwesend, um den Hypothekenscheck zu übergeben. Das Originaldokument bleibt beim Notar, der anschließend die formale Umschreibung im Grundbuch beantragt. Der Notar stellt außerdem sicher, dass die Arbeit sowohl des Anwalts des Käufers als auch des Verkäufers ordnungsgemäß durchgeführt wurde, bevor die Eigentumsübertragung abgeschlossen wird.
Sie erhalten eine Kopie der Urkunde, die sogenannte Copia Simple, die Sie möglicherweise für die Bank oder zur Beantragung des padrón (Eintragung ins Gemeinderegister) in der Gemeinde benötigen, in der sich Ihre Immobilie befindet. Diese Registrierung ist wichtig, da sie auch für den Kauf eines Autos, Mietverträge und andere Verwaltungsangelegenheiten erforderlich ist. Zudem profitiert die Gemeinde, in der Sie registriert sind, von jedem eingetragenen Einwohner und kann dadurch mehr Leistungen und Infrastruktur für ihre Bewohner bereitstellen.
Urbanisation und Gemeinschaftsgebühren (falls zutreffend)
Diese werden vom Eigentümerausschuss verwaltet und decken die Betriebs- und Wartungskosten gemeinschaftlicher Einrichtungen ab, wie z. B. private Straßen, Abflüsse, Beleuchtung, private Wasserversorgung, Gärten, Schwimmbäder usw. Die Gebühren können so gering wie 60 € pro Jahr oder so hoch wie 2.000 € sein – je nach Ausstattung und Einrichtungen der Urbanisation, in der sich Ihre Immobilie befindet. Es gibt viele Immobilien, die keiner Urbanisation angehören, wie zum Beispiel viele Landhäuser oder Immobilien in Städten. In diesen Fällen fallen keine Gemeinschaftsgebühren an.
Lokale Abgaben – Patrimonio
Alle Nicht-Residenten müssen eine Vermögenssteuer, den sogenannten „Patrimonio“, zahlen. Diese basiert auf dem in der Escritura Pública (Eigentumsurkunde) angegebenen Betrag oder dem Katasterwert (Valor Catastral), je nachdem, welcher Wert höher ist. Der Steuersatz variiert, beträgt aber typischerweise etwa 0,2 %. Unser Anwalt kann Sie auch hierbei unterstützen.
Immobiliensteuern in Spanien
Das örtliche Rathaus erhebt die jährliche Grundsteuer IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) auf Eigentumsimmobilien. Diese Gemeindesteuer variiert von Ort zu Ort und basiert auf dem Katasterwert (Valor Catastral) der Immobilie.
Versicherungen
Eine Feuerversicherung ist gesetzlich vorgeschrieben, wenn Sie eine Hypothek aufnehmen. Eine umfassende Hausratversicherung ist verfügbar, um Ihr Zuhause und den Inhalt zu schützen. Eine Lebensversicherung kann abgeschlossen werden, um die Rückzahlung des Darlehens im Todesfall zu gewährleisten.
Sie können außerdem eine Krankenversicherung sowie Kfz- und Haustierversicherungen abschließen, falls zutreffend. Fragen Sie uns – wir können Ihnen die Kontaktdaten unseres persönlichen Versicherungsmaklers weitergeben.
Telefon
Es gibt viele verschiedene Anbieter für Festnetz- und Mobilfunksysteme in Spanien. Allerdings verlassen sich heutzutage viele Menschen auf Mobilfunknetze und WLAN, die sowohl als Prepaid- als auch als Vertragsoption verfügbar sind. Auch hierbei können wir Ihnen gerne weiterhelfen – fragen Sie uns einfach!
Wasser und Strom
Für Versorgungsleistungen gibt es eine Grundgebühr, und die Verbrauchskosten kommen zusätzlich hinzu. Diese werden in der Regel von Ihrem bzw. unserem Anwalt per Dauerauftrag eingerichtet, sobald Sie die Immobilie gekauft haben.
Plusvalía
Eine kommunale Steuer, die normalerweise vom Verkäufer gezahlt wird. Sie wird als Prozentsatz der Wertsteigerung (steuerlicher Wert) einer Immobilie seit dem letzten Verkauf berechnet – ja, selbst wenn der Wert nicht gestiegen ist, fällt in der Regel dennoch ein Betrag an.
Steuer auf Mieteinnahmen
Großbritannien und Irland sowie andere Länder wie Belgien (bitte prüfen Sie dies in Ihrem eigenen Land) haben ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien. Die Steuer wird auf die erklärten Mieteinnahmen aus der Immobilie erhoben, und Ihre Mieteinnahmen müssen auch bei der Steuerbehörde in Großbritannien oder Irland angegeben werden. Möglicherweise benötigen Sie von uns eine Bewertung, um diese vorzulegen – fragen Sie uns einfach!
Anleitung zum Kaufprozess
Sobald Live Spain for Life und Ihr Anwalt in Ihrem Namen die Kaufbedingungen mit dem Verkäufer besprochen und vereinbart haben und eine Einigung erzielt wurde, besteht der nächste Schritt darin, diese mündliche Vereinbarung in einem schriftlichen Vertrag zu formalisieren. Dieses Dokument ist als Reservierungsvertrag (Contrato de Reserva) bekannt und sollte sowohl von Ihnen bzw. Ihrem Vertreter als auch vom Verkäufer unterzeichnet werden. Es kann auch Details zu den Zahlungsbedingungen, dem voraussichtlichen Datum der Vertragsunterzeichnung und der Übergabe enthalten. Wenn beide Parteien die Vertragsbedingungen akzeptieren, entsteht eine verbindliche Vereinbarung.
In Spanien ist es gängige Praxis, dass ein Vertrag von einer Geldsumme begleitet wird, die der Käufer als Zeichen seiner ernsthaften Kaufabsicht an den Verkäufer zahlt. Diese Anzahlung wird als Reservierungsanzahlung (Señal de Reserva) bezeichnet und beträgt in der Regel ab 3.000 € aufwärts, bis zu 10 % des vereinbarten Kaufpreises – üblich sind zwischen 3.000 € und 6.000 €!
Sobald diese Anzahlung geleistet wurde, wird die Immobilie vom Markt genommen und der Preis für einen bestimmten Zeitraum eingefroren – genug Zeit für den Anwalt, um die rechtlichen Prüfungen (Due Diligence) durchzuführen. Rechnen Sie mit etwa 30 Tagen, obwohl dies je nach Gemeinde unterschiedlich sein kann – manche arbeiten schnell, andere langsam!
Es ist sehr wichtig zu beachten, dass diese Anzahlung in der Regel nicht zurückerstattet wird, wenn Sie einfach Ihre Meinung ändern – es sei denn, es bestehen rechtliche Probleme, die nicht gelöst werden können. Mit anderen Worten: Wenn Sie den Kauf nicht innerhalb der im Reservierungsvertrag festgelegten Frist abschließen und die Immobilie zu 100 % legal ist, ist der Verkäufer nicht verpflichtet, Ihr Geld zurückzuerstatten. Sollte jedoch der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten, ist er verpflichtet, mindestens Ihre Anzahlung zurückzuzahlen – nach spanischem Recht kann sogar das Doppelte verlangt werden.
Ein privater Kaufvertrag ist im Wesentlichen derselbe wie andere Kaufverträge, weshalb wir bei LSFL nur mit einem Vertrag arbeiten – ähnlich dem, den Sie in Ihrem Heimatland bei einem Immobilienkauf unterzeichnen würden. Dieser Vertrag schafft eine verbindliche Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Verkäufer, legt ein Abschlussdatum fest und definiert die Bedingungen und Konditionen des Verkaufs.
Einige Bestimmungen werden im Vertrag möglicherweise nicht ausdrücklich erwähnt, da sie durch das Gesetz über solche Transaktionen bereits impliziert sind. Sie können auch zusätzliche Klauseln hinzufügen, sofern alle Parteien diesen zustimmen. Der private Kaufvertrag wird in der Regel etwa zwei Wochen nach dem Reservierungsvertrag unterzeichnet, insbesondere wenn Bauträger ebenfalls mit Reservierungsverträgen arbeiten.
In der Zeit bis zum im Vertrag festgelegten Datum wird eine weitere Anzahlung geleistet, und alle erforderlichen Überprüfungen sollten abgeschlossen sein. Ihr Anwalt wird den Großteil der rechtlichen Prüfungen abgeschlossen haben, bevor der Abschluss erfolgt. Er wird ein Zertifikat (nota simple) vom Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) eingeholt haben, das Informationen wie den Eigentümer, Belastungen oder Hypotheken auf dem Grundstück enthält.
Ihr Anwalt wird außerdem die Bedingungen und Konditionen des Vertrags verhandelt haben. Insbesondere wird er einen Zeitplan für die Begleichung aller ausstehenden Schulden im Zusammenhang mit der Immobilie festgelegt haben. Es ist entscheidend, dass eine formelle Vereinbarung über die Löschung dieser Schulden vor Abschluss getroffen wird. Dies schützt Sie als Käufer, da Sie bei einem Verstoß des Verkäufers vom Kauf zurücktreten und Schadensersatz verlangen oder die Schulden und damit verbundene Kosten vom Kaufpreis abziehen können.
Zu diesem Zeitpunkt ist es üblich, einen Prozentsatz des Kaufpreises zu zahlen. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie beträgt diese Zahlung in der Regel 10 % des Kaufpreises; bei einem Neubau zahlen Sie in der Regel zwischen 20 % und 50 %, je nach Vereinbarung.
Ein Immobilienkauf wird offiziell abgeschlossen, wenn der Kaufvertrag (Escritura de Compraventa) von Käufer und Verkäufer in Anwesenheit eines Notars (Notario) unterzeichnet wird. Der Notar ist ein staatlicher Beamter, der sicherstellt, dass die Verträge rechtskonform sind und alle rechtlichen Formalitäten eingehalten wurden. Zu diesem Zeitpunkt wird der vereinbarte Betrag gezahlt und das Eigentum an der Immobilie geht auf den Käufer über.
Sofern nichts anderes vereinbart wurde, wird im Kaufvertrag festgehalten, dass die Immobilie frei von Belastungen, Hypotheken und Schulden ist und leer übergeben wird – also ohne Mieter oder sonstige Bewohner.
Wenn Sie an diesem finalen Termin mit dem Notar nicht persönlich teilnehmen können, gibt es zwei Möglichkeiten, Ihrem Anwalt die Unterzeichnung zu erlauben:
- Erteilung einer Vollmacht (Poder): Damit bevollmächtigen Sie Ihren Anwalt oder eine andere vertrauenswürdige Person, in Ihrem Namen zu unterschreiben. Dieses Dokument kann beim Notar in Spanien erstellt werden – wir helfen Ihnen dabei. Alternativ kann die Vollmacht auch bei einem Notar in Ihrem Heimatland ausgestellt werden, muss dann jedoch mit einer Apostille gemäß dem Haager Übereinkommen versehen werden. In Spanien ist dieser Vorgang meist einfacher und kostengünstiger, und Ihr Anwalt kann gleichzeitig Ihre NIE-Nummern beantragen, was Ihnen viel Zeit spart, da die Wartezeiten derzeit lang sind.
- Erteilung eines informellen mündlichen Mandats an Ihren Anwalt: Wenn Sie diese Option wählen, müssen Sie den Vertrag so bald wie möglich nach Abschluss ratifizieren. Dies kann bei einem Notar in Spanien oder in Ihrem Heimatland erfolgen. Wenn die Ratifikation im Ausland erfolgt, ist ebenfalls eine Apostille erforderlich. Die Ratifikation dient lediglich der Bestätigung des Kaufs und der Bereitstellung einer Unterschriftsprobe, die im Grundbuch hinterlegt wird. Bei Zusammenarbeit mit uns und unseren Anwälten ist zudem eine E-Mail-Bestätigung jeder Transaktion erforderlich – zu Ihrer Sicherheit und Transparenz.
Eintragung der Eigentumsurkunde
Sobald die Eigentumsurkunde unterzeichnet wurde, sendet der Notar eine Mitteilung an das zuständige Grundbuchamt, um die formale Registrierung des neuen Eigentümers einzuleiten. Dies verhindert, dass die Immobilie doppelt verkauft wird, und schützt Ihre Interessen. Obwohl dieser Vorgang nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, wird er dringend empfohlen.
Der gesamte Prozess dauert in der Regel zwischen ein und drei Monaten, abhängig von der Arbeitsbelastung des jeweiligen Grundbuchamts. In der Zwischenzeit – oder direkt beim Notartermin – können Sie eine Kopie der Unterlagen (Copia Simple) vom Notar oder Ihrem Anwalt anfordern.
Nach Abschluss der Registrierung informiert das Grundbuchamt Ihren Anwalt, dass die endgültige Eigentumsurkunde (Escritura Pública) zur Abholung bereitliegt.
Zusätzlich zur Überwachung der Registrierung Ihrer Eigentumsurkunden kümmert sich Ihr Anwalt um die Zahlung der beim Kauf anfallenden Steuern. Außerdem kann er Ihnen helfen, die Versorgungsverträge (Wasser, Strom etc.) zu übertragen und Daueraufträge von Ihrem spanischen Bankkonto einzurichten. Beachten Sie, dass für diese Dienstleistungen häufig Gebühren der Versorgungsunternehmen anfallen.
Wenn Sie erwägen, eine Immobilie „off-plan“, also noch vor dem Bau, zu kaufen, sollten Sie besonders vorsichtig sein. Bei dieser Art von Transaktion sind mehrere Zahlungen erforderlich – vor und während des Baus. Käufer benötigen eine Garantie, dass ihr Geld (ganz oder teilweise) zurückerstattet wird, falls das Projekt gestoppt wird, sich verzögert oder gar nicht realisiert. Seriöse Bauträger bieten hierzu Bankgarantien an, die die Rückzahlung Ihrer Zahlungen sicherstellen. Einige dieser Garantien sind kostenlos, in anderen Fällen fällt eine kleine Gebühr an. Bitte lassen Sie sich in jedem Fall von Ihrem Anwalt individuell beraten.
Beim Kauf einer neuen Immobilie fällt die Mehrwertsteuer (IVA) in Höhe von 10 % sowie eine Stempelsteuer von 1,5 % auf den Kaufpreis an.
In Spanien ist es üblich, dass Neubauten manchmal ohne Anschluss an Wasser und Strom übergeben werden. Sie sollten daher eine kleine Gebühr für den Anschluss dieser Versorgungsleistungen einplanen. Beachten Sie, dass dies bis zu vier Wochen dauern kann, weshalb es ratsam ist, die Nutzung der Immobilie in dieser Zeit noch nicht zu planen. Klären Sie dies bitte im Einzelfall mit Ihrem Anwalt, insbesondere wenn Sie von einem Bauträger kaufen – eine professionelle rechtliche Beratung ist in diesen Fällen unbedingt erforderlich.
Es ist wichtig, dass Sie sich der Kosten bewusst sind, die mit einem Immobilienkauf in Spanien verbunden sind. Im Durchschnitt belaufen sich diese Nebenkosten auf etwa 11–13 % des Kaufpreises, abhängig davon, ob eine Hypothek oder ein Kredit benötigt wird.
