Guía para el proceso de compra

Costes de compra en España

Además del precio de compra de una propiedad, los siguientes costes también se deben de tener en cuenta para:

  • Honorarios legales - desde alrededor de 1000euros + IVA dependiendo del precio de la propiedad y si es rústico o urbano puede haber alguna diferencia
  • Impuesto de compra de propiedad (propiedad de reventa)
  • Actualmente 10% - Reventa en Alicante
  • Actualmente 8% - Reventa en Murcia
  • IVA (propiedad de nueva construcción) Actualmente 10%
  • Impuesto del sello (propiedad de nueva construcción) 1,5%
  • Tarifas de notario: dependiendo del notario, el tipo de propiedad, el tamaño y el valor de la propiedad (1500euros promedio) pueden ser más si se requiere un préstamo.
  • Costes adicionales que incluyen transferencias de servicios públicos a sus nombres, registro de SUMA, registro de Catastral, registro de la comunidad, etc. - promedio de 500euros
  • Si se requieren finanzas en España, recomendamos presupuestar un mínimo adicional de 5000 euros para cubrir las comisiones de establecimiento financiero del banco.

Para dar una idea general agregue de 13 a 14% al precio de la propiedad si la propiedad es más de 100.000euros. (Si la vivienda es menos de 100.000 entonces podría ser mayor)

Explicación del contrato

Un contrato de depósito de reserva es normalmente el primer documento que firmará al reservar una propiedad y se reserva la propiedad, quitándolo del mercado y actuando como un recibo firmado de cualquier cantidad pagada con respecto a ese contrato. Este documento generalmente se conoce como 'Formulario Reserva' y confirma su compromiso de comprar la propiedad. Esto retiene una propiedad mientras se realizan todas las comprobaciones. Asegúrese siempre de que este documento incluya la cláusula 'Sujeto a estado legal' que garantizará que su depósito que se haya pagado sea totalmente reembolsable si hay problemas o deudas en la propiedad que no se pueden resolver.

Como regla general, en Livespainforlife trabajamos solo con un contrato que cubra todo lo anterior hasta el punto de venta, y funciona cuidando su interés como comprador y el abogado suyo o el nuestro preparará esto. Con la reventa y, a menos que se trate de constructores de obras nuevas, donde el constructor a veces prepara el contrato para que lo revise su abogado.

Problemas legales al comprar una propiedad en España

El abogado de su elección se ocupará y le ayudará en los diferentes pasos involucrados en la transacción con nuestra guía cuando sea necesario.

Hay muchos abogados excelentes multilingües en España. Elegir al abogado adecuado es su garantía de que se cumplen los requisitos legales españoles, la propiedad esté registrada a nombre del vendedor y que está libre de hipotecas, cargas, gravámenes, deudas u otras responsabilidades. Dejar claro todo con su abogado porque para eso es lo que le está pagando, sin embargo, estamos aquí para ayudar cuando sea necesario. Su abogado puede ayudar, acordar, negociar y discutir los términos de compra con el abogado del vendedor. Los términos deben incluir en detalle todos sus requisitos, como la fecha de finalización, la forma de pago, etc., y deben acordarse entre ambas partes. Es importante saber que, siempre que el comprador y el vendedor estén de acuerdo, se puede agregar casi todo al contrato.

NIE - Número de identificación extranjera

Número de identificación del extranjero. Todos los no-residentes requieren un NIE. Debe obtenerlo en persona en el departamento de extranjeros en la sede de la Policía Nacional. Nosotros, como agentes, podemos ayudarlo con el procedimiento; sin embargo, si utilizan nuestros abogados, pueden hacerlo con Poder Legal en su nombre para ahorrarle la molestia, ya que puede ser un día perdido de su valiosa búsqueda de propiedad. El número es obligatorio antes de la compra de cualquier propiedad en España, también es necesario para comprar un automóvil, ya sea nuevo o reventa.

Notario (Notaria)

Este es el funcionario público designado por el gobierno español para presenciar la firma de todos los documentos públicos legales y no se puede comprar legalmente una propiedad en España sin pasar por un notario. El Notario pondrá en el registro público el hecho de que el título de propiedad que registra la venta / compra ha sido firmado en su presencia y entendido por todas las partes interesadas, razón por la cual necesita un traductor del que se ocupará su abogado o su asistente. Entonces, se firma la Escritura frente al notario, y el precio de compra se entrega a la persona que vende la casa o el vendedor confirma que el dinero ya ha sido entregado o se entregara un cheque de la hipoteca del banco. El documento original firmado es retenido por el notario que solicitará un cambio formal en el registro de la propiedad. El Notario también asegura que el trabajo tanto del comprador como del abogado del vendedor se haya llevado a cabo correctamente antes de los cambios en el título de propiedad. Se le entregará una copia de las escrituras de Copia Simple que necesitará para el banco y / o la obtención de un padrón que se ingresará en el registro municipal de la ciudad donde se encuentre su propiedad. Es importante hacer esto, ya que necesita copias de esto para la compra de automóviles, incluso contratos de alquiler y la ciudad en la que residirá se beneficia de cada individuo que se inscribe en esta lista, para poder proporcionar más para su ciudad y sus habitantes.

Urbanización y tarifas de la comunidad si corresponde

Controlado por el comité de propietarios y cubriendo los costes de funcionamiento y mantenimiento de las instalaciones compartidas que pueden incluir caminos privados, desagües, iluminación, suministros de agua privados, jardines, piscinas, etc. Esto puede ser tan poco como 60 euros por año o tan alto como 2000 euros, dependiendo de las instalaciones dentro de la urbanización que se encuentra su propiedad. Hay muchas propiedades que no pertenecen a una urbanización, como muchas propiedades rurales o propiedades en las ciudades, en cuyo caso las tarifas de la comunidad no existen.

Tarifas locales - Patrimonio

Todos los no residentes tienen que pagar el impuesto al patrimonio, basado en la cantidad de la Escritura Pública o el Valor Catastral, se utilizará el más elevado. 0.2% es lo habitual. Nuestro abogado también puede ayudar con esto.

Impuestos a la propiedad en España

El ayuntamiento local le cobra el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), que es un impuesto inmobiliario anual sobre los propietarios. Este impuesto local varía de una ciudad a otra y se basa en el valor Catastral de la propiedad.

Seguros

El seguro contra incendios es obligatorio por ley cuando se obtiene una hipoteca. El seguro integral del hogar está disponible para proteger su hogar y sus contenidos. Se puede contratar un seguro de vida para garantizar el pago del préstamo en caso de fallecimiento.

También puede obtener un seguro de salud y un seguro para automóvil y animal doméstico cuando corresponda. Consúltenos para que podamos ayudarlo con los detalles de contacto de nuestro corredor personal.

Teléfono

Hay muchas compañías diferentes que ofrecen sistemas de telefonía fija y móvil en España, sin embargo, muchas personas ahora dependen de redes móviles y Wifi, que están disponibles en las opciones de contrato y pago por uso. Podemos ayudar con esta información también solo díganoslo...

Agua y electricidad

Las compañías eléctricas tienen un cargo fijo y los cargos por consumo son adicionales a esto. En general, estos serán establecidos por su / nuestro abogado en una orden permanente cuando compre la propiedad.

Plus Valia

Un impuesto local, normalmente pagado por el vendedor, calculado como un porcentaje de la diferencia en el valor incrementado (contable) de una propiedad desde su última venta, aunque, incluso si no ha aumentado, normalmente hay algo que pagar.

Impuesto sobre el ingreso de alquiler

Gran Bretaña e Irlanda, así como otros países como Bélgica (verifique con los suyos) tienen un tratado de doble imposición con España. El impuesto se paga sobre los ingresos declarados de la propiedad y sus ingresos de alquiler también se deben declarar al inspector de impuestos en Gran Bretaña o Irlanda. ¡Es posible que necesite una valoración de nosotros para proporcionarlos solo pregúntenos!

Información más detallada sobre el proceso de compra

El contrato y depósito

condiciones de compra con el vendedor y se haya llegado a un acuerdo, el siguiente paso es formalizar este entendimiento verbal a través del contrato escrito. Este documento se conoce como el Contrato de Reserva y debe ser firmado tanto por usted como por su representante y el vendedor. También podría incluir detalles sobre los términos de pago, las fechas estimadas para el intercambio de contratos y la finalización. Si ambas partes aceptan los términos del contrato, se ha creado un acuerdo vinculante. Es una práctica estándar en España que un Contrato vaya acompañado de una suma de dinero que el comprador paga para demostrarle al vendedor que existe una intención real de comprar la propiedad. Este depósito se conoce como depósito de reserva (Señal de Reserva) y normalmente asciende a partir de € 3.000 euros en adelante y puede ser hasta 10% acordado por ambas partes, ¡la norma es de 3000 a 6000 euros!

Una vez que se ha pagado este depósito, la propiedad se saca del mercado y el precio se congela durante un período de tiempo específico, tiempo suficiente para que el abogado realice la debida diligencia. Permite 30 días, pero los ayuntamientos son todos diferentes, rápidos, lentos y más lentos.

Es muy importante recordar que este depósito generalmente no es reembolsable si solo cambia de opinión a menos que haya problemas legales que no puedan solucionarse. En otras palabras, si no ejerce la compra dentro del período de tiempo establecido en el Contrato de reserva y la propiedad es 100% legal, el vendedor no está obligado a devolver su dinero. Sin embargo, si el vendedor se retracta del acuerdo, deberá devolver el depósito como mínimo, la ley española puede exigir el doble.

Intercambio de Contratos de Compra Privada (Contrato Privado de Compraventa)

Un contrato de compra privada es esencialmente lo mismo que contratos, por lo que en LSFL solo trabajamos con un contrato, muy parecido al que usted habrá firmado como parte de la transacción para comprar una propiedad en su país de origen. Este contrato crea un acuerdo vinculante entre usted y el vendedor, establece una fecha de finalización y establece los términos y condiciones de la venta.

Algunos términos pueden no mencionarse explícitamente en el contrato porque están implícitos en la ley que rige las transacciones de este tipo. También puede agregar cualquier cláusula acordada por todas las partes.

El Contrato de Compra Privada generalmente se firma alrededor de dos semanas después del Contrato de Reserva si los constructores también están trabajando con contratos de reserva.

En el período anterior a la fecha en que el contrato establece que se realiza un depósito adicional y se completan todas las búsquedas, su abogado debería haber completado la mayor parte de las búsquedas legales que necesita antes de proceder a la finalización. Habrá obtenido un certificado (simple) del Registro de la Propiedad, donde se registra información como el dueño de la propiedad, los gravámenes sobre la tierra y las hipotecas.

Su abogado también habrá participado en la negociación de los términos y condiciones contenidas en el contrato. En particular, habrá establecido un cronograma para el pago de cualquier deuda pendiente relacionada con la propiedad. Es esencial que se establezca un acuerdo formal sobre la cancelación de estas deudas antes de proceder a la finalización. Esto lo protege a usted como comprador porque si el vendedor incumple el contrato tiene derecho a retirarse de la venta y reclamar los daños incurridos o deducir las deudas del precio de venta junto con los gastos relacionados, en algunos casos.

de reventa, generalmente se paga el 10% del precio de compra, si está comprando fuera de plan, probablemente pagará entre 20% y 50%, y así sucesivamente ...

Terminación

La compra de una propiedad llega a término formal cuando el Contrato de venta (Escritura de Compraventa) es firmado por el comprador y el vendedor en presencia de un notario público. Un notario es un funcionario público que certifica que los contratos son legales al verificar que se hayan cumplido todas las formalidades involucradas en la transacción. En este punto, se paga la suma acordada y la posesión de la propiedad se entrega al comprador.

A menos que las partes hayan acordado modificar los términos de antemano, el Contrato de venta siempre establece que la propiedad está libre de todos los cargos y gravámenes, que no hay deudas pendientes conectadas con la propiedad y que el vendedor está entregando la posesión vacante, es decir, no hay inquilinos u otros ocupantes.

Si no es posible que esté presente en esta cita final con el notario, existen dos métodos que le permiten a su abogado firmar en su nombre:

  • Concesión de un Poder legal. Esto permite formalmente que otra persona (ya sea su abogado u otra persona en quien confíe) firme en su nombre. Puede preparar este documento mientras está en España teniendo una cita con el notario que supervisará todas las formalidades. Alternativamente, un poder notarial puede ser preparado por un notario público en su país de origen. Este poder deberá legalizarse para su uso en España al tener un certificado de Apostilla adjunto según los términos de la Convención de La Haya, por lo que es más fácil y más rentable hacer esto en España cuando se encuentre aquí. El abogado también puede hacerlo así también le puede obtener sus números de NIE en su nombre ahorrándole horas de espera ya que, los tiempos de espera son muy largos.
  • Conceder un mandato verbal informal a su abogado. Es importante recordar que si elige esta opción debe ratificar el contrato tan pronto como sea posible después de la finalización. Esto se puede hacer presentándose ante un notario, ya sea en España o en su país de origen. Sin embargo, si la ratificación tiene lugar en su país de origen, será necesario obtener un certificado de Apostilla antes de que esté legalmente reconocido en España. La ratificación es simplemente una cuestión de confirmar la compra y proporcionar una firma de muestra, que se mantendrá en el archivo de la propiedad. Cuando trabaje con nosotros y nuestros abogados, también será necesario dar su consentimiento por correo electrónico a todas y cada una de las transacciones que el abogado lleve a cabo para usted solo para su registro y para su seguridad y confianza.

Registro

Registro de títulos de propiedad

Una vez que este firmado la Escritura, el notario enviará un fax al correspondiente Registro de la Propiedad para comenzar el procedimiento formal de registro de las nuevas escrituras y evitar que la propiedad se venda dos veces para salvaguardar y garantizar su interés. Aunque este proceso no es obligatorio, se recomienda encarecidamente.

Todo el proceso generalmente tarda entre uno y tres meses, dependiendo de la carga de trabajo en cada Registro de propiedad en particular. En el interino y en el notario de la firma, puede solicitar una copia de los registros (copia simple) del notario o su abogado.

Cuando se haya completado la inscripción, el Registro de la Propiedad se pondrá en contacto con su abogado para informarle que la escritura de propiedad (Escritura Pública) está lista para la recolección.

Finalmente, además de supervisar el registro de sus títulos de propiedad, su abogado también organizará el pago de los diversos impuestos que surjan de su compra. Además, puede ayudarlo a hacer contratos o cambios con proveedores de servicios públicos como agua y electricidad y hacer que sus facturas se paguen en su cuenta bancaria en España. Verifique que a menudo hay cargos de las compañías apropiadas por este servicio.

Consideraciones especiales al comprar propiedades sobre plano o nuevas construcciones

Si está considerando comprar sobre plano, en otras palabras, quiere comprar una villa o apartamento que aún no se ha construido, debe tener especial cuidado. En este tipo de transacción, debe realizar una serie de pagos antes de que comience la construcción y mientras está en curso. Obviamente, los compradores necesitan una garantía de que parte o la totalidad de su dinero será devuelto si el proyecto se detiene o no se completa a tiempo o, en el peor de los casos, simplemente nunca despega. La mayoría de los desarrolladores de buena reputación le ofrecerán un esquema por el cual un banco garantiza que su dinero será devuelto si algo sale mal. Algunos de estos esquemas se ofrecen de forma gratuita; en otros casos, tendrá que pagar un pequeño porcentaje. Por favor, que su abogado le aconseje sobre cada caso individual.

Cuando complete la compra de una nueva propiedad, tendrá que pagar el IVA (IVA) a una tasa del 10% y el impuesto del sello al 1,5% sobre el precio de compra.

Es una práctica estándar en España que las propiedades de nueva construcción se entreguen a veces sin servicios como agua y electricidad. Debe incluir el pago de una pequeña tarifa por la conexión de estos servicios en su presupuesto. También debe tener en cuenta que puede tomar algún tiempo, hasta cuatro semanas en muchos casos, para que esto se lleve a cabo, por lo que no es aconsejable hacer planes para usar su nueva propiedad durante este tiempo. Por favor verifique esto con su abogado. Si está comprando una propiedad de un promotor o desarrollador, es extremadamente importante contar con representación legal profesional.

Es importante que conozca los costes que implica comprar una propiedad en España. En promedio, estos gastos generalmente oscilan entre el 11% y el 13% del precio de compra dependiendo de si se requiere una hipoteca / préstamo.

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