Anleitung zum Kaufprozess

Anschaffungskosten in Spanien

Neben dem Kaufpreis eines Eigenheims sollten auch folgende Kosten berücksichtigt werden:

  • Anwaltskosten - ab ca. 1000 Euro + MwSt. Je nach Preis der Immobilie und ob es rustikal oder urban ist, kann es einen Unterschied geben
  • Grunderwerbsteuer (Wiederverkauf)
  • Derzeit 10% - Wiederverkauf in Alicante
  • Derzeit 8% - Wiederverkauf in Murcia
  • Mehrwertsteuer (Neubau) Derzeit 10%
  • Stempelsteuer (Neubau) – 1,5 %
  • Notargebühren, je nach Notar, Art der Immobilie, Größe und Wert der Immobilie - durchschnittlich 1500 Euro, können höher sein, wenn ein Darlehen erforderlich ist
  • Nebenkosten einschließlich Nebenkostenabrechnung in Ihrem Namen, SUMA-Anmeldung, Grundbucheintragung, Gemeindeanmeldung etc. - im Durchschnitt 500 Euro
  • Wenn eine spanische Finanzierung erforderlich ist, empfehlen wir, mindestens 5000 Euro extra einzuplanen, um die Gründungskosten der Bank zu decken.

Um eine allgemeine Vorstellung zu bekommen, fügen Sie 13 bis 14 % zum Preis der Immobilie hinzu, wenn die Immobilie mehr als 100.000 € kostet (bei Immobilien unter 100.000 € können die Kosten steigen).

Vertrag erklärt

Ein Reservierungsvertrag ist normalerweise das erste Dokument, das Sie bei der Reservierung einer Immobilie unterschreiben. Dadurch wird das Eigentum reserviert, indem es vom Markt genommen wird, und der Vertrag gilt als unterzeichnete Quittung für alle in Bezug auf diesen Vertrag gezahlten Beträge. Dieses Dokument wird im Allgemeinen als „Formulario Reserva“ bezeichnet und bestätigt Ihre Verpflichtung zum Kauf der Immobilie. Dies hält eine Eigenschaft, während alle Überprüfungen durchgeführt werden. Stellen Sie immer sicher, dass dieses Dokument die Klausel „Vorbehaltlich des rechtlichen Status“ enthält, die sicherstellt, dass Ihre geleistete Anzahlung vollständig zurückerstattet wird, wenn es irgendwelche Probleme oder Schulden auf dem Grundstück gibt, die nicht gelöst werden können.

In der Regel arbeiten wir bei Live Spain For Life nur mit einem Vertrag, der alle oben genannten Punkte abdeckt. Wir arbeiten genauso und kümmern uns um Ihre Interessen als Käufer. All dies bereitet Ihr oder unser Anwalt vor. All dies gilt für den Wiederverkauf und wenn wir es mit Kunden für neue Immobilien zu tun haben, bei denen der Kunde manchmal den Vertrag erstellt, muss dies alles von Ihrem Anwalt überprüft werden.

Rechtliche Fragen beim Kauf einer Immobilie in Spanien

Der Anwalt Ihrer Wahl wird Sie bei allen verschiedenen Schritten der Transaktion unterstützen, mit unserer Anleitung, wo und wann immer es nötig ist.

Es gibt viele ausgezeichnete mehrsprachige Anwälte in Spanien. Die Wahl des richtigen Anwalts ist Ihre Garantie dafür, dass die spanischen gesetzlichen Anforderungen erfüllt werden, dass die Immobilie auf den Namen des Verkäufers eingetragen ist und dass sie frei von Hypotheken, Belastungen, Schulden oder anderen Verpflichtungen ist. Lassen Sie alles von Ihrem Anwalt prüfen, denn dafür bezahlen Sie ihn. Bei Bedarf sind wir auch für Sie da. Ihr Anwalt kann die Kaufbedingungen mit dem Anwalt des Verkäufers unterstützen, vereinbaren, verhandeln und besprechen. Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen sollten alle Ihre Anforderungen wie Datum der Urkunde, Zahlungsform usw. enthalten und von beiden Parteien vereinbart werden. Es ist wichtig zu wissen, dass fast alles zum Vertrag hinzugefügt werden kann, solange Käufer und Verkäufer einverstanden sind.

NIE-Nummer: Ausländische Identifikationsnummer

Ausländische Identifikationsnummer. Alle Nichtansässigen benötigen eine NIE. Sie müssen diese persönlich bei der Einwanderungsbehörde des Hauptquartiers der Nationalen Polizei abholen. Wir als Immobilienmakler können Ihnen bei dem Verfahren helfen, aber wenn Sie einen Anwalt beauftragen, kann dieser dies für Sie beantragen. Es wird Ihnen Zeit sparen, da es einen ganzen Tag dauern kann und auf Kosten Ihrer kostbaren Zeit für die Suche nach Immobilien geht! Diese NIE-Nummer ist für den Kauf einer Immobilie in Spanien erforderlich, Sie benötigen sie auch, um ein Auto zu kaufen, egal ob neu oder gebraucht.

Notar (Notar)

Dies ist der von der spanischen Regierung ernannte Beamte, der die Unterzeichnung aller gesetzlichen öffentlichen Dokumente bezeugt, und Sie können in Spanien keine Immobilie legal kaufen, ohne einen Notar hinzuzuziehen. Der Notar stellt sicher, dass die Eigentumsurkunde des Verkaufs/Kaufs in seiner Anwesenheit unterzeichnet und von allen Beteiligten verstanden wird. Deshalb brauchen Sie einen Übersetzer, der Ihr Anwalt oder ein Assistent sein kann. Dann wird die Escritura (die Urkunden) vor dem Notar unterzeichnet. Entweder wird das Geld dann an den Hausverkäufer übergeben, oder der Verkäufer bestätigt, dass das Geld bereits übergeben wurde, oder die Bank ist anwesend, um den Hypothekenscheck auszuhändigen. Das unterzeichnete Originaldokument wird vom Notar aufbewahrt, der eine formelle Änderung im Grundbuch beantragt. Der Notar stellt auch sicher, dass die Arbeit der Anwälte des Käufers und des Verkäufers vor der Änderung der Eigentumsurkunde ordnungsgemäß durchgeführt wurde. Sie erhalten eine Kopie der Urkunden, eine Copia Simple, die Sie möglicherweise für die Bank und/oder die Erlangung eines Padrón, dh der Eintragung in das Gemeinderegister der Stadt, in der Sie Eigentümer sind, benötigen. Dies ist wichtig, da Sie Kopien davon für den Autokauf benötigen, auch für Mietverträge. Die Stadt, in der Sie leben werden, profitiert von jeder Person, die auf dieser Liste registriert ist. Dadurch kann die Kommune oder Stadt ihren Einwohnern mehr bieten.

Urbanisierung und kommunale Kosten, falls zutreffend

Vom Eigentümerausschuss gesteuerte Kosten für die Betriebs- und Instandhaltungskosten von Gemeinschaftsanlagen einschließlich Privatstraßen, Kanalisation, Beleuchtung, private Wasserversorgung, Gärten, Schwimmbäder usw. Diese können mindestens 60 Euro pro Jahr und höchstens 2000 Euro betragen abhängig von den Einrichtungen innerhalb der Urbanisation, in der sich Ihre Immobilie befindet. Es gibt viele Immobilien, die nicht zu einer Urbanisation gehören, wie viele Landhäuser oder Immobilien in Städten, in denen die üblichen Kosten nicht existieren.

Ortstarife – Heritage

Alle Nichtansässigen müssen die Vermögenssteuer „Patrimonia“ entrichten, basierend auf dem Betrag auf der Escritura Publica oder der Valor Catastral, je nachdem, welcher Betrag höher ist. Schwankt um 0,2 %. Auch hierbei kann Ihnen unser Rechtsanwalt behilflich sein.

Grundsteuern in Spanien

Das örtliche Rathaus erhebt IBI on property (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), eine jährliche Steuer für Immobilienbesitzer. Diese Ortstaxe ist von Stadt zu Stadt unterschiedlich und richtet sich nach dem Katasterwert der Immobilie.

Versicherungen

Beim Abschluss einer Hypothek ist eine Feuerversicherung gesetzlich vorgeschrieben. Eine umfassende Hausratversicherung ist ebenfalls erhältlich, um Ihr Haus und Ihren Inhalt zu schützen. Um die Auszahlung des Darlehens im Todesfall abzusichern, kann eine Lebensversicherung abgeschlossen werden.

Sie können auch eine Krankenversicherung sowie gegebenenfalls eine Auto- und Haustierversicherung abschließen. Fragen Sie uns, ob wir Ihnen mit den Kontaktdaten unseres persönlichen Maklers helfen können.

Telefon

Es gibt viele verschiedene Unternehmen, die Festnetz- und Mobiltelefonsysteme in Spanien anbieten, aber viele Menschen verlassen sich jetzt auf Mobilfunknetze und Wi-Fi. (Verfügbar in Pay&Go oder Vertrag). Wir können auch mit diesen Informationen helfen, fragen Sie einfach...

Wasser und Strom

Die Nebenkosten haben einen festen Betrag, dazu kommen die Kosten für den Verbrauch. Diese werden in der Regel beim Kauf der Immobilie von Ihrem/unserem Rechtsanwalt per Dauerauftrag erstellt.

Plus Valia

Eine lokale Steuer, die normalerweise vom Verkäufer bezahlt wird. Dies ist ein Prozentsatz der Differenz des gestiegenen (steuerbaren) Werts einer Immobilie seit dem letzten Verkauf. Ja, auch wenn es nicht im Wert gestiegen ist, gibt es normalerweise etwas zu zahlen.

Steuer auf Mieteinnahmen

Großbritannien und Irland sowie andere Länder wie Belgien (erkundigen Sie sich bei Ihrem eigenen Land) haben ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien. Steuern werden auf die deklarierten Erträge der Immobilie gezahlt und Ihre Mieteinnahmen müssen auch bei der Steuerbehörde in zB Großbritannien angegeben werden. Möglicherweise benötigen Sie eine Bewertung von uns, um diese bereitzustellen. Fragen Sie einfach!

Genauere Informationen zum Kaufvorgang/h2>

Der Vertrag und der Vorschuss

Sobald Live Spain for Life und Ihr Anwalt die Kaufbedingungen mit dem Verkäufer in Ihrem Namen besprochen und vereinbart haben und eine Einigung erzielt wurde, besteht der nächste Schritt darin, diese mündliche Vereinbarung durch den schriftlichen Vertrag zu formalisieren. Dieses Dokument ist als Reservierungsvertrag (Contrato de Reserva) bekannt und muss sowohl von Ihnen (oder Ihrem Vertreter) als auch vom Verkäufer unterzeichnet werden. Es enthält normalerweise auch Einzelheiten zu Zahlungsbedingungen, voraussichtlichen Vertragsumtauschterminen und Urkunden. Wenn beide Parteien den Vertragsbedingungen zustimmen, kommt eine verbindliche Vereinbarung zustande.

In Spanien ist es üblich, dass ein Vertrag mit einem Geldbetrag verbunden ist, der vom Käufer gezahlt wird, um dem Verkäufer eine ernsthafte Absicht zum Kauf der Immobilie zu demonstrieren. Diese Anzahlung wird als Reservierungskaution (Señal de Reserva) bezeichnet und beträgt normalerweise 3.000 Euro und kann bis zu 10 % betragen, die von beiden Parteien vereinbart werden. Der Standard liegt bei 3000 - 6000 Euro.

Sobald dieser Vorschuss gezahlt ist, wird die Immobilie vom Markt genommen und der Preis für einen bestimmten Zeitraum eingefroren. Genügend Zeit für den Anwalt, um die Due Diligence durchzuführen. Gehen Sie von etwa 30 Tagen aus, aber Rathäuser sind alle unterschiedlich, manche schnell, manche langsam und manche noch langsamer!

Es ist sehr wichtig, daran zu denken, dass diese Anzahlung normalerweise nicht erstattet wird, wenn Sie Ihre Meinung ändern, es sei denn, es gibt rechtliche Probleme, die nicht gelöst werden können. Mit anderen Worten, wenn Sie den Kauf nicht innerhalb des im Reservierungsvertrag festgelegten Zeitraums tätigen und die Immobilie zu 100 % legal ist, ist der Verkäufer nicht verpflichtet, Ihr Geld zurückzugeben. Wenn der Verkäufer jedoch vom Geschäft zurücktritt, muss er Ihre Anzahlung zurückerstatten, mindestens den gleichen Betrag, aber das spanische Gesetz kann es bis zum Doppelten verlangen.

Austausch privater Kaufverträge (Contrato Privado de Compraventa)

Ein privater Kaufvertrag ist im Wesentlichen das Gleiche wie ein regulärer Vertrag. Deshalb arbeiten wir bei LSFL nur mit einem Vertrag, genau wie der Vertrag, den Sie haben und der Teil der Transaktion zum Kauf von Immobilien in Ihrem Heimatland ist. Dieser Vertrag stellt eine verbindliche Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Verkäufer dar, legt ein Datum der Urkunde fest und legt die Verkaufsbedingungen fest.

Einige Bedingungen werden möglicherweise nicht ausdrücklich im Vertrag angegeben, da sie durch das Gesetz, das diese Art von Transaktionen regelt, impliziert sind. Sie können auch eine von allen Parteien vereinbarte Klausel hinzufügen. Der private Kaufvertrag wird normalerweise etwa zwei Wochen nach dem Reservierungsvertrag unterzeichnet, wenn die Bauherren auch mit Reservierungsverträgen arbeiten.

In der Zeit vor dem im Vertrag angegebenen Datum für die Hinterlegung einer Kaution und dem Abschluss aller Untersuchungen sollte Ihr Anwalt die meisten rechtlichen Recherchen abgeschlossen haben, die Sie benötigen, bevor Sie mit der Urkunde fortfahren. Er wird eine Bescheinigung (nota simple) vom Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) erhalten haben, wo Daten wie Eigentümer der Immobilie, Grundschulden und Hypotheken eingetragen sind.

Ihr Anwalt wird auch an der Aushandlung der Vertragsbedingungen beteiligt gewesen sein. Insbesondere wird er einen Zahlungsplan für die Begleichung etwaiger ausstehender Schulden im Zusammenhang mit der Immobilie aufgestellt haben. Es ist wichtig, dass eine förmliche Vereinbarung über den Verzicht auf diese Schulden getroffen wird, bevor die Urkunde vor einem Notar beurkundet wird. Das schützt Sie als Käufer. Wenn der Verkäufer den Vertrag bricht, haben Sie das Recht, den Verkauf zu stornieren und Schadensersatz zu fördern oder die Schulden vom Verkaufspreis abzuziehen, zusammen mit allen damit verbundenen Kosten, in einigen Fällen.

In dieser Phase ist es üblich, einen Prozentsatz des Kaufpreises zu zahlen. Wenn Sie ein bestehendes Haus kaufen, zahlen Sie normalerweise 10 % des Kaufpreises, wenn Sie nach Plan kaufen, zahlen Sie wahrscheinlich zwischen 20 % und 50 % und so weiter ...

Urkunde beim Notar

Der Kauf einer Immobilie wird formal abgeschlossen, wenn der Kaufvertrag (Escritura de Compraventa) von Käufer und Verkäufer im Beisein eines Notars (Notario) unterzeichnet wird. Ein Notar ist ein Regierungsbeamter, der bestätigt, dass Verträge rechtmäßig sind, indem er überprüft, ob alle mit der Transaktion verbundenen Formalitäten erledigt wurden. Zu diesem Zeitpunkt wird der vereinbarte Betrag bezahlt und das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer übertragen.

Sofern die Parteien nicht im Voraus vereinbart haben, die Bedingungen zu ändern, wird im Kaufvertrag immer festgehalten, dass die Immobilie lastenfrei ist, dass keine ausstehenden Schulden mit der Immobilie verbunden sind und dass der Verkäufer eine unbewohnte Wohnung überträgt, d.h. es gibt nicht mehr Mieter oder andere Bewohner.

Wenn Sie an diesem letzten Termin beim Notar nicht teilnehmen können, gibt es zwei Möglichkeiten, wie Ihr Anwalt für Sie unterschreiben kann:

  • Erteilung einer Vollmacht (Poder). Dies erlaubt formell einer anderen Person (entweder Ihrem Anwalt oder einer anderen Person Ihres Vertrauens), in Ihrem Namen zu unterschreiben. Sie können dieses Dokument während Ihres Aufenthalts in Spanien erstellen lassen, indem Sie einen Termin mit dem Notar vereinbaren, der alle Formalitäten übernimmt. Wir können Ihnen helfen, sich darum zu kümmern. Alternativ kann eine Vollmacht von einem Notar in Ihrem Heimatland ausgestellt werden. Diese Vollmacht muss für die Verwendung in Spanien legalisiert werden, indem ihr eine Apostille-Bescheinigung gemäß den Bestimmungen des Haager Übereinkommens beigefügt wird. Es ist also einfacher und billiger, dies in Spanien zu tun, wenn Sie auch hier sind. Ihr Anwalt kann auch Ihre NIE-Nummer für Sie arrangieren, was Ihnen stundenlange Wartezeiten erspart, da die Wartezeiten oft lang sind.
  • Erteilung einer formlosen mündlichen Vollmacht an Ihren Rechtsanwalt. Es ist wichtig, daran zu denken, dass Sie, wenn Sie diese Option wählen, den Vertrag so schnell wie möglich nach der Urkunde validieren lassen müssen. Dies kann durch ein Erscheinen vor einem Notar erfolgen, entweder in Spanien oder in Ihrem eigenen Land. Wenn die Ratifizierung jedoch in Ihrem Heimatland erfolgt, müssen Sie eine Apostille-Bescheinigung einholen, bevor sie in Spanien gesetzlich anerkannt wird. Die Ratifizierung besteht lediglich darin, den Kauf zu bestätigen und eine Musterunterschrift bereitzustellen, die in der Unterkunft aufbewahrt wird. Bei der Zusammenarbeit mit uns und unseren Anwälten ist es auch erforderlich, dass Sie für jede Transaktion, die der Anwalt für Sie durchführt, per E-Mail Ihre Zustimmung erteilen, und sei es nur aus Gründen der guten Ordnung und zu Ihrer Sicherheit und Ihrem Vertrauen.

Eintragung

Eintragung der Eigentumsurkunden

Sobald die Eigentumsurkunden unterzeichnet sind, sendet der Notar ein Fax an das zuständige Grundbuchamt (Registro de la Propiedad), um das förmliche Verfahren zur Registrierung der neuen Eigentumsurkunden einzuleiten. Dies soll auch verhindern, dass die Immobilie zweimal verkauft wird, und Ihre Interessen schützen und rechtfertigen. Dieser Vorgang ist zwar nicht obligatorisch, wird aber dringend empfohlen.

Der gesamte Prozess dauert in der Regel ein bis drei Monate, abhängig von der Arbeitsbelastung im jeweiligen Liegenschaftskataster. In der Zwischenzeit (oder beim Notar nach Unterzeichnung) können Sie beim Notar oder Ihrem Rechtsanwalt eine Kopie der Urkunden (copia simple) anfordern.

Wenn die Registrierung abgeschlossen ist, wird das Grundbuchamt Ihren Anwalt kontaktieren, um ihm mitzuteilen, dass die Eigentumsurkunde (Escritura Pública) zur Abholung bereit ist.

Schließlich kümmert sich Ihr Anwalt nicht nur um die Registrierung Ihrer Eigentumsurkunden, sondern auch um die Zahlung der verschiedenen Steuern, die sich aus Ihrem Kauf ergeben. Darüber hinaus kann er Ihnen beim Abschluss oder Wechsel von Versorgungsunternehmen wie Wasser und Strom behilflich sein und sicherstellen, dass Ihre Rechnungen über einen Dauerauftrag von Ihrem spanischen Bankkonto bezahlt werden. Überprüfen Sie dies am besten zuerst, da für diesen Service häufig Gebühren anfallen.

Besondere Überlegungen beim Kauf von Off-Plan-Immobilien und/oder Neubauten

Wenn Sie einen Off-Plan-Kauf erwägen, also eine noch nicht gebaute Villa oder Wohnung kaufen möchten, müssen Sie besonders vorsichtig sein. Diese Art von Transaktionen erfordert, dass Sie vor Baubeginn und während der Bauphase eine Reihe von Zahlungen leisten. Natürlich brauchen Käufer eine Garantie, dass ihr Geld teilweise oder vollständig zurückerstattet wird, wenn das Projekt stoppt oder nicht rechtzeitig abgeschlossen wird oder im schlimmsten Fall einfach nie in Gang kommt. Die meisten seriösen Entwickler bieten Ihnen eine Vereinbarung an, bei der eine Bank garantiert, dass Ihr Geld zurückerstattet wird, wenn etwas schief geht. Einige dieser Programme werden kostenlos angeboten; in anderen Fällen zahlen Sie einen kleinen Prozentsatz. Wenden Sie sich für jeden Einzelfall an Ihren Anwalt.

Wenn Sie den Kauf eines neuen Hauses abschließen, schulden Sie Mehrwertsteuer (IVA) in Höhe von 10 % und eine Stempelsteuer von 1,5 % auf den Kaufpreis.

In Spanien ist es üblich, dass neu gebaute Häuser manchmal ohne Nebenkosten wie Wasser und Strom geliefert werden. Die Zahlung einer geringen Gebühr für die Anbindung dieser Dienste sollten Sie in Ihr Budget einplanen. Bedenken Sie auch, dass dies einige Zeit in Anspruch nehmen kann, in vielen Fällen bis zu vier Wochen. Es ist daher nicht ratsam, die Nutzung Ihres neuen Zuhauses zu diesem Zeitpunkt zu planen. Bitte besprechen Sie dies zunächst mit Ihrem Anwalt. Gerade wenn Sie eine Immobilie von einem Bauträger oder Bauträger kaufen, ist eine professionelle Rechtsvertretung äußerst wichtig.

Es ist wichtig, dass Sie sich der Kosten bewusst sind, die mit dem Kauf einer Immobilie in Spanien verbunden sind. Im Durchschnitt liegen diese Kosten zwischen 11 % und 13 % des Kaufpreises, je nachdem, ob eine Hypothek/Darlehen gewünscht wird.