Una vez que Live Spain for Life y tu abogado hayan discutido y acordado en tu nombre los términos y condiciones de compra con el vendedor y se haya llegado a un acuerdo, el siguiente paso es formalizar este entendimiento verbal mediante un contrato escrito. Este documento se conoce como el Contrato de Reserva y debe ser firmado por ti o tu representante y el vendedor. También podría incluir detalles sobre los términos de pago, fechas estimadas para el intercambio de contratos y la finalización. Si ambas partes aceptan los términos del contrato, se ha creado un acuerdo vinculante.

Es una práctica estándar en España que un contrato esté acompañado de una suma de dinero que el comprador paga para demostrar al vendedor que existe una intención real de comprar la propiedad. Este depósito se conoce como Depósito de Reserva (Señal de Reserva) y generalmente varía entre 3,000 euros y 6,000 euros, pudiendo llegar hasta el 10% acordado por ambas partes, ¡la norma son 3000 - 6000 euros!

Una vez pagado este depósito, la propiedad se retira del mercado y el precio se congela por un periodo de tiempo determinado, suficiente para que el abogado realice la debida diligencia. Establece un plazo de 30 días, pero los ayuntamientos son diferentes, algunos son rápidos, otros lentos, ¡y algunos más lentos!

Es muy importante recordar que este depósito suele ser no reembolsable si solo cambias de opinión, a menos que haya problemas legales que no puedan resolverse. En otras palabras, si no ejerces la compra dentro del plazo establecido en el Contrato de Reserva y la propiedad es 100% legal, el vendedor no está obligado a devolverte el dinero. Sin embargo, si el vendedor se echa atrás, deberá devolverte el depósito como mínimo, la ley española puede exigir el doble.

Un contrato de compra privado es esencialmente el mismo que los contratos estándar, por lo que en LSFL solo trabajamos con un contrato, muy parecido al que habrás firmado como parte de la transacción para comprar propiedad en tu país de origen. Este contrato crea un acuerdo vinculante entre tú y el vendedor, establece una fecha de finalización y detalla los términos y condiciones de la venta.

Algunos términos pueden no estar explícitamente mencionados en el contrato porque están implícitos por la ley que rige las transacciones de este tipo. También puedes agregar cualquier cláusula acordada por ambas partes. El Contrato Privado de Compraventa generalmente se firma alrededor de dos semanas después del Contrato de Reserva si los constructores también están trabajando con contratos de reserva.

En el periodo previo a la fecha que establece el contrato, se realiza un depósito adicional y se completan todas las búsquedas legales. Tu abogado debería haber completado la mayor parte de las búsquedas legales necesarias antes de proceder a la finalización. Habrá obtenido un certificado (nota simple) del Registro de la Propiedad, donde se registra información como el propietario de la propiedad, las cargas sobre el terreno y las hipotecas.

Tu abogado también habrá estado involucrado en la negociación de los términos y condiciones del contrato. En particular, habrá establecido un calendario para el pago de cualquier deuda pendiente relacionada con la propiedad. Es esencial que se establezca un acuerdo formal sobre la cancelación de estas deudas antes de proceder a la finalización. Esto te protege como comprador, ya que si el vendedor no cumple con el acuerdo, tienes derecho a retirarte de la venta y reclamar daños sufridos o deducir las deudas del precio de venta junto con cualquier gasto relacionado, en algunos casos.

En esta etapa es habitual pagar un porcentaje del precio de compra. Si compras una propiedad de reventa, generalmente se paga el 10% del precio de compra, si compras sobre plano probablemente pagarás entre el 20% y el 50%, y así sucesivamente...

La compra de una propiedad llega a su formalización cuando el contrato de compraventa (Escritura de Compraventa) es firmado tanto por el comprador como por el vendedor en presencia de un notario público. Un notario es un funcionario público que certifica que los contratos son legales comprobando que se han cumplido todas las formalidades involucradas en la transacción. En este momento se paga la suma acordada y la posesión de la propiedad se entrega al comprador.

A menos que las partes hayan acordado modificar los términos con antelación, el contrato de compraventa siempre establece que la propiedad está libre de todas las cargas y gravámenes, que no existen deudas pendientes relacionadas con la propiedad y que el vendedor entrega la posesión vacante, es decir, no hay inquilinos ni ocupantes.

Si no te es posible estar presente en esta última cita con el notario, hay dos métodos que permiten que tu abogado firme en tu nombre:

• Otorgar un Poder Notarial (Poder). Esto permite formalmente que otra persona (ya sea tu abogado o alguien de tu confianza) firme en tu nombre. Puedes preparar este documento mientras estés en España pidiendo una cita con el notario que supervisará todos los trámites. Podemos ayudarte a gestionar esto. Alternativamente, el poder notarial puede ser preparado por un notario en tu país de origen. Este poder notarial deberá ser legalizado para su uso en España, adjuntándole un certificado de apostilla bajo los términos de la Convención de La Haya, por lo que resulta más fácil y económico hacerlo en España, además, el abogado puede obtener tu NIE en tu nombre, ahorrándote horas de espera, y en cualquier caso los tiempos de espera últimamente son largos.
• Otorgar un mandato verbal informal a tu abogado. Es importante recordar que si eliges esta opción, debes ratificar el contrato lo antes posible después de la finalización. Esto se puede hacer ante un notario, ya sea en España o en tu país de origen. Si la ratificación se lleva a cabo en tu país de origen, será necesario obtener un certificado de apostilla antes de que sea legalmente reconocido en España. La ratificación es simplemente una cuestión de confirmar la compra y proporcionar una muestra de la firma, que se mantendrá en el expediente de la propiedad. Al trabajar con nosotros y nuestros abogados, también será necesario dar consentimiento por correo electrónico para cada transacción que el abogado lleve a cabo en tu nombre, solo para fines de registro y para tu seguridad y confianza.

Registro de las Escrituras de Propiedad

Una vez que las Escrituras de Propiedad hayan sido firmadas, el notario enviará un fax al Registro de la Propiedad correspondiente para iniciar el procedimiento formal de registro de las nuevas escrituras y evitar que la propiedad sea vendida dos veces, para proteger y garantizar tu interés. Aunque este proceso no es obligatorio, se recomienda encarecidamente.

Todo el proceso generalmente tarda entre uno y tres meses, dependiendo de la carga de trabajo en cada Registro de la Propiedad. Mientras tanto y/o en el notario al momento de la firma, puedes solicitar una copia de los registros (copia simple) al notario o a tu abogado.

Cuando el registro se haya completado, el Registro de la Propiedad se pondrá en contacto con tu abogado para informarle que la escritura (Escritura Pública) está lista para su recogida.

Finalmente, además de supervisar el registro de las escrituras, tu abogado también organizará el pago de los diversos impuestos derivados de tu compra. Además, puede ayudarte a hacer contratos o realizar el cambio de suministros de servicios como agua y electricidad y organizar que tus facturas sean pagadas mediante orden permanente desde tu cuenta bancaria española. Verifica, ya que a menudo existen cargos por este servicio por parte de las empresas correspondientes.

Si estás considerando comprar sobre plano, es decir, quieres comprar una villa o apartamento que aún no ha sido construido, debes tener especial cuidado. En este tipo de transacción se requiere que realices una serie de pagos antes de que comience la construcción y mientras esté en progreso. Obviamente, los compradores necesitan una garantía de que parte o la totalidad de su dinero será devuelto si el proyecto se detiene o no se completa a tiempo o, en el peor de los casos, simplemente nunca comienza. La mayoría de los desarrolladores de buena reputación te ofrecerán un esquema donde un banco garantiza que tu dinero será devuelto si algo sale mal. Algunos de estos esquemas se ofrecen de forma gratuita; en otros casos tendrás que pagar un pequeño porcentaje. Por favor, consulta a tu abogado sobre cada caso individual.

Cuando completes la compra de una propiedad nueva, serás responsable de pagar el IVA (IVA) a una tasa del 10% y el impuesto de timbre al 1.5% sobre el precio de compra.

Es una práctica estándar en España que las propiedades de nueva construcción se entreguen a veces sin servicios como agua y electricidad. Debes incluir el pago de una pequeña tarifa para la conexión de estos servicios en tu presupuesto. También debes ser consciente de que puede llevar algún tiempo, hasta cuatro semanas en muchos casos, para que esto se realice, por lo que no es recomendable planear usar tu nueva propiedad durante este tiempo. Consulta esto con tu abogado y si está bien proceder en casos individuales, especialmente si compras una propiedad a un promotor o desarrollador, es extremadamente importante tener representación legal profesional.

Es importante que estés al tanto de los costos involucrados en la compra de una propiedad en España. En promedio, estos gastos suelen oscilar entre el 11% y el 13% del precio de compra, dependiendo de si se requiere una hipoteca/préstamo.