Zaloguj się
Koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii
Oprócz ceny zakupu nieruchomości, należy uwzględnić następujące koszty:
- Opłaty prawne – od około 1000 euro + VAT, w zależności od ceny nieruchomości i tego, czy jest to nieruchomość wiejska czy miejska, mogą występować pewne różnice.
- Podatek od zakupu nieruchomości (nieruchomości z rynku wtórnego)
- Obecnie 10% - Nieruchomości z rynku wtórnego w Alicante
- Obecnie 8% - Nieruchomości z rynku wtórnego w Murcji
- IVA (nieruchomości z rynku pierwotnego) Obecnie 10%
- Podatek skarbowy (nieruchomości z rynku pierwotnego) dodatkowo – 1,5%
- Opłaty notarialne – w zależności od notariusza, typu nieruchomości, wielkości i wartości nieruchomości (średnio 1500 euro), mogą być wyższe, jeśli wymagane jest kredytowanie
- Dodatkowe koszty, w tym przekształcenie usług na Twoje nazwisko, rejestracja SUMA, rejestracja katastralna, rejestracja w społeczności itp. – średnio 500 euro
- Jeśli wymagana jest hiszpańska finansowanie, zalecamy uwzględnienie dodatkowych 5000 euro na pokrycie kosztów uruchomienia kredytu bankowego.
Aby uzyskać ogólną ideę, należy dodać 13-14% do ceny nieruchomości, jeśli nieruchomość kosztuje ponad 100 000 euro (dla nieruchomości poniżej 100 000 euro koszty mogą być wyższe).
Wyjaśnienie Kontraktu
Kontrakt rezerwacyjny jest zazwyczaj pierwszym dokumentem, który podpiszesz przy rezerwacji nieruchomości. Rezerwuje on nieruchomość, ściągając ją z rynku i stanowi podpisany dowód wpłaty wszelkich pieniędzy wpłaconych w związku z tym kontraktem. Ten dokument zazwyczaj nazywa się ‘Formulario Reserva’ i potwierdza twoje zobowiązanie do zakupu nieruchomości. Dokument ten utrzymuje nieruchomość, podczas gdy przeprowadzane są wszystkie niezbędne kontrole. Zawsze upewnij się, że dokument zawiera klauzulę ‘Pod warunkiem statusu prawnego’, co zapewni, że wpłacona przez Ciebie zaliczka zostanie w pełni zwrócona, jeśli na nieruchomości występują problemy lub długi, które nie mogą zostać rozwiązane.
Zasadniczo w Livespainforlife pracujemy tylko z jednym kontraktem, który obejmuje wszystko, co opisano powyżej, aż do momentu sprzedaży, chroniąc Twoje interesy jako kupującego, a prawnik, Twój lub nasz, przygotuje ten kontrakt. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego lub gdy współpracujemy z deweloperami przy nowych nieruchomościach, deweloper czasami przygotowuje kontrakt do sprawdzenia przez Twojego prawnika.
Problemy Prawne przy Zakupie Nieruchomości w Hiszpanii
Adwokat, którego wybierzesz, zajmie się i pomoże Ci we wszystkich różnych etapach transakcji, udzielając nam wskazówek w razie potrzeby.
W Hiszpanii jest wielu doskonałych anglojęzycznych prawników. Wybór odpowiedniego prawnika to Twoja gwarancja, że zostaną spełnione wymagania prawne w Hiszpanii, że nieruchomość jest zarejestrowana na nazwisko sprzedającego oraz że jest wolna od hipotek, obciążeń, długów i innych zobowiązań. Wyjaśnij wszystko ze swoim prawnikiem, ponieważ to za to mu płacisz, jednak jesteśmy tutaj, aby pomóc, gdy będzie to potrzebne. Twój prawnik może pomóc, uzgodnić, negocjować i omówić warunki zakupu z prawnikiem sprzedającego. Warunki te powinny szczegółowo uwzględniać wszystkie Twoje wymagania, takie jak data zakończenia, forma płatności, itp., i muszą zostać uzgodnione przez obie strony. Ważne jest, aby wiedzieć, że tak długo jak zarówno kupujący, jak i sprzedający się zgadzają, prawie wszystko może zostać dodane do umowy.
NIE Numer Identyfikacji Obcokrajowca
Numer Identyfikacji Obcokrajowca. Wszyscy nierezydenci wymagają NIE. Musisz uzyskać ten numer osobiście w wydziale dla obcokrajowców w siedzibie Policji Krajowej. My jako agenci możemy Ci pomóc w procedurze, jednak jeśli korzystasz z naszych prawników, mogą oni, na podstawie pełnomocnictwa, złożyć wniosek w Twoim imieniu, aby zaoszczędzić Ci trudności, ponieważ może to zająć cały dzień z Twojego cennego czasu podczas poszukiwania nieruchomości! Numer ten jest wymagany przed zakupem jakiejkolwiek nieruchomości w Hiszpanii, a także potrzebujesz go do zakupu samochodu, niezależnie od tego, czy jest to nowy, czy używany pojazd!
Notariusz (Notaria)
Notariusz jest publicznym urzędnikiem powołanym przez rząd hiszpański do poświadczania podpisywania wszystkich publicznych dokumentów prawnych, a bez przejścia przez notariusza nie można legalnie kupić nieruchomości w Hiszpanii. Notariusz wpisuje do publicznego rejestru fakt, że akt notarialny rejestrujący sprzedaż/zakup został podpisany w jego obecności i zrozumiany przez wszystkie strony. Dlatego potrzebujesz tłumacza, którego zapewni twój prawnik lub jego asystent. Następnie podpisywane są Escritura (akty notarialne) przed notariuszem. Cena zakupu jest przekazywana osobie sprzedającej dom lub sprzedawca potwierdza, że pieniądze zostały już przekazane, lub bank jest obecny, aby przekazać czek hipoteczny. Oryginalny podpisany dokument jest przechowywany przez notariusza, który wystąpi o formalną zmianę w rejestrze gruntów. Notariusz również upewnia się, że praca zarówno prawnika kupującego, jak i sprzedającego została wykonana poprawnie przed dokonaniem zmian w akcie własności. Otrzymasz kopię aktu, tzw. Copia Simple, którą będziesz potrzebować np. do banku i/lub do uzyskania padrónu, który musi zostać wpisany do rejestru gminy, w której znajduje się Twoja nieruchomość. Ważne jest, aby to zrobić, ponieważ będziesz potrzebować kopii do zakupu samochodu, nawet do umów najmu, a miasto, w którym będziesz mieszkać, czerpie korzyści z każdego obywatela wpisanego na tę listę, co pozwala zapewnić więcej dla swojej społeczności i mieszkańców.
Opłaty za Urbanizację i Wspólnotę, jeśli dotyczy
Kontrolowane przez komitet właścicieli i obejmują koszty eksploatacji i utrzymania wspólnych udogodnień, takich jak drogi prywatne, kanalizacja, oświetlenie, prywatne dostawy wody, ogrody, baseny itp. Może to wynosić zaledwie 60 euro rocznie lub aż 2000 euro, w zależności od udogodnień w urbanizacji, w której znajduje się twoja nieruchomość. Istnieje wiele nieruchomości, które nie należą do urbanizacji, jak wiele nieruchomości wiejskich lub nieruchomości w miastach, w takim przypadku nie ma opłat wspólnotowych.
Podatki Lokalnego Urzędu – Patrimonio
Wszyscy nierezydenci muszą płacić podatek majątkowy, ‘Patrimonio’, oparty na kwocie w Escritura Pública lub Valor Catastral, która ma wyższą wartość. Wartość zmienia się. Zwykle wynosi 0,2%. Nasz prawnik może również pomóc w tej kwestii.
Podatki od Nieruchomości w Hiszpanii
Lokalny urząd miasta pobiera podatek IBI na nieruchomości (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), który jest rocznym podatkiem od nieruchomości dla właścicieli nieruchomości. Podatek ten różni się w zależności od miasta i jest oparty na wartości katastralnej nieruchomości.
Ubezpieczenia
Ubezpieczenie od pożaru jest obowiązkowe zgodnie z prawem przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. Dostępne są kompleksowe ubezpieczenia domowe, które chronią Twoją nieruchomość i jej zawartość. Można również wykupić ubezpieczenie na życie, które gwarantuje spłatę pożyczki w przypadku śmierci.
Możesz także wykupić ubezpieczenie zdrowotne, a także ubezpieczenie samochodowe i ubezpieczenie dla zwierząt, jeśli to dotyczy... zapytaj nas, możemy pomóc w kontaktach z naszym osobistym brokerem.
Telefon
W Hiszpanii istnieje wiele różnych firm oferujących systemy telefonii stacjonarnej i komórkowej, jednak wiele osób korzysta teraz z sieci komórkowych i Wifi, które są dostępne w opcjach na kartę i umowy. Możemy również pomóc w tej kwestii, wystarczy zapytać...
Woda i Energia Elektryczna
Usługi komunalne mają stałą opłatę, a opłaty za zużycie są naliczane dodatkowo. Zwykle te usługi będą ustawione przez Twojego prawnika lub naszego prawnika za pomocą stałego zlecenia płatności, gdy kupisz nieruchomość.
Plusvalía
Podatek lokalny, zwykle płacony przez sprzedawcę, obliczany jako procent różnicy w zwiększonej (ocenianej) wartości nieruchomości od ostatniej sprzedaży, tak, nawet jeśli wartość nieruchomości nie wzrosła, zazwyczaj trzeba zapłacić coś.
Podatek od Dochodów z Wynajmu
Wielka Brytania, Irlandia oraz inne kraje, takie jak Belgia (sprawdź z własnym krajem) mają umowę o podwójnym opodatkowaniu z Hiszpanią. Podatek jest płacony od zadeklarowanych dochodów z nieruchomości, a dochody z wynajmu muszą być również zadeklarowane w urzędzie skarbowym w Wielkiej Brytanii lub Irlandii. Może być konieczna wycena z naszej strony, aby ją im przekazać, po prostu zapytaj nas!
Więcej szczegółowych informacji na temat procesu zakupu
Po tym, jak Live Spain for Life i Twój adwokat omówią i uzgodnią w Twoim imieniu warunki zakupu z sprzedawcą i osiągnięto porozumienie, kolejnym krokiem jest formalizacja tego ustnego porozumienia poprzez pisemną umowę. Dokument ten nazywa się Umową Rezerwacyjną (Contrato de Reserva) i powinna zostać podpisana przez Ciebie lub Twojego przedstawiciela oraz przez sprzedawcę. Może ona również zawierać szczegóły dotyczące warunków płatności, szacunkowe daty wymiany umów i finalizacji transakcji. Jeśli obie strony zaakceptują warunki umowy, zostaje ona uznana za wiążącą.
W Hiszpanii jest to standardowa praktyka, że umowa wiąże się z wpłatą pewnej kwoty pieniędzy, którą kupujący płaci sprzedawcy, aby wykazać, że ma realne zamiary zakupu nieruchomości. Ta wpłata nazywa się Depozytem Rezerwacyjnym (Señal de Reserva) i zazwyczaj wynosi od 3 000 euro do 6 000 euro, ale może wynosić nawet 10%, jeśli obie strony się na to zgodzą, przy czym norma to 3 000 - 6 000 euro!
Po dokonaniu tej wpłaty, nieruchomość zostaje wycofana z rynku, a cena zostaje zamrożona na określony czas, wystarczająco długi, aby prawnik przeprowadził niezbędne badania. Zazwyczaj daje się 30 dni, ale urzędy gmin różnią się, niektóre są szybkie, inne wolne, a jeszcze inne bardzo wolne!!
Bardzo ważne jest, aby pamiętać, że ten depozyt zazwyczaj nie podlega zwrotowi, jeśli po prostu zmienisz zdanie, chyba że wystąpią problemy prawne, które nie mogą zostać rozwiązane. Innymi słowy, jeśli nie dokonasz zakupu w okresie określonym w Umowie Rezerwacyjnej, a nieruchomość jest w 100% legalna, sprzedawca nie jest zobowiązany do zwrócenia pieniędzy. Jednakże, jeśli sprzedawca wycofa się z umowy, będzie musiał zwrócić Ci depozyt co najmniej, a prawo hiszpańskie może wymagać zwrotu podwójnej kwoty.
Prywatna umowa kupna jest zasadniczo taka sama jak standardowe umowy, dlatego w LSFL pracujemy tylko z jedną umową, bardzo podobną do tej, którą podpisałbyś w ramach transakcji zakupu nieruchomości w swoim kraju. Ta umowa stanowi wiążące porozumienie pomiędzy Tobą a sprzedawcą, ustala datę finalizacji i określa warunki sprzedaży.
Niektóre warunki mogą nie być wyraźnie wymienione w umowie, ponieważ są one domniemane przez prawo regulujące tego typu transakcje. Można również dodać jakąkolwiek klauzulę uzgodnioną przez obie strony. Prywatna Umowa Kupna zwykle jest podpisywana około dwóch tygodni po Umowie Rezerwacyjnej, jeśli deweloperzy również pracują z umowami rezerwacyjnymi.
W okresie przed datą określoną w kontrakcie, dokonywana jest kolejna wpłata i wszystkie badania są zakończone. Twój prawnik powinien wykonać większość niezbędnych badań prawnych przed przystąpieniem do finalizacji transakcji. Uzyska on certyfikat (nota simple) z Rejestru Nieruchomości (Registro de la Propiedad), w którym rejestrowane są informacje takie jak właściciel nieruchomości, obciążenia na gruncie i hipoteki.
Twój prawnik również brał udział w negocjacjach warunków zawartych w umowie. W szczególności ustalił harmonogram płatności wszelkich zaległych długów związanych z nieruchomością. Ważne jest, aby przed finalizacją transakcji zawrzeć formalną umowę dotyczącą anulowania tych długów. Chroni Cię to jako kupującego, ponieważ jeśli sprzedawca nie dotrzyma umowy, masz prawo do wycofania się ze sprzedaży i domagania się odszkodowania lub odliczenia długów od ceny sprzedaży wraz z wszelkimi związanymi z tym kosztami, w niektórych przypadkach.
Na tym etapie standardowo płaci się procent ceny zakupu. Jeśli kupujesz nieruchomość z drugiej ręki, zwykle płaci się 10% ceny zakupu, jeśli kupujesz nieruchomość na rynku pierwotnym, zapłacisz prawdopodobnie od 20% do 50%, i tak dalej...
Zakup nieruchomości osiąga formalne zakończenie, gdy umowa sprzedaży (Escritura de Compraventa) jest podpisywana przez kupującego i sprzedawcę w obecności notariusza (Notario). Notariusz jest urzędnikiem publicznym, który poświadcza, że kontrakty są legalne, sprawdzając, czy wszystkie formalności związane z transakcją zostały spełnione. W tym momencie dokonywana jest zapłata ustalonej kwoty, a nieruchomość jest przekazywana kupującemu.
Jeśli strony wcześniej nie ustaliły zmiany warunków, umowa sprzedaży zawsze stwierdza, że nieruchomość jest wolna od wszelkich obciążeń i hipotecznych, że nie ma żadnych zaległych długów związanych z nieruchomością oraz że sprzedawca przekazuje nieruchomość wolną od osób trzecich, tzn. nie ma lokatorów ani innych mieszkańców.
Jeśli nie możesz być obecny na tym ostatnim spotkaniu z notariuszem, istnieją dwie metody, które pozwalają Twojemu prawnikowi podpisać w Twoim imieniu:
- Udzielenie pełnomocnictwa (Poder). Formalnie pozwala to innej osobie (lub Twojemu prawnikowi, lub komuś, komu ufasz) podpisać w Twoim imieniu. Możesz przygotować ten dokument, gdy jesteś w Hiszpanii, umawiając się na spotkanie z notariuszem, który nadzoruje wszystkie formalności. Możemy pomóc Ci w załatwieniu tego. Alternatywnie pełnomocnictwo może być przygotowane przez notariusza w Twoim kraju. Pełnomocnictwo to musi zostać zalegalizowane w celu użycia w Hiszpanii, poprzez uzyskanie certyfikatu apostille zgodnie z postanowieniami Konwencji Haskiej, dlatego łatwiej i taniej jest to zrobić w Hiszpanii, a ponadto prawnik może uzyskać Twoje numery NIE w Twoim imieniu, co oszczędza Ci godziny czekania, a czas oczekiwania ostatnio jest długi.
- Udzielenie nieformalnego ustnego mandatu Twojemu prawnikowi. Ważne jest, aby pamiętać, że jeśli wybierzesz tę opcję, musisz ratyfikować kontrakt jak najszybciej po finalizacji. Można to zrobić, pojawiając się przed notariuszem, zarówno w Hiszpanii, jak i w Twoim kraju. Jeśli ratyfikacja odbywa się w Twoim kraju, konieczne będzie uzyskanie certyfikatu apostille przed jej prawnym uznaniem w Hiszpanii. Ratyfikacja to po prostu kwestia potwierdzenia zakupu i dostarczenia wzorca podpisu, który będzie przechowywany w aktach nieruchomości. Współpracując z nami i naszymi prawnikami, konieczne będzie również wyrażenie zgody przez e-mail na każdą transakcję, którą prawnik przeprowadzi w Twoim imieniu, wyłącznie w celach rejestracyjnych oraz dla Twojego bezpieczeństwa i zaufania.
Rejestracja Aktów Notarialnych
Po podpisaniu Aktów Notarialnych, notariusz wyśle fax do odpowiedniego Rejestru Nieruchomości, aby rozpocząć formalną procedurę rejestracji nowych aktów własności oraz aby zapobiec sprzedaży nieruchomości dwukrotnie, w celu ochrony i zagwarantowania Twojego interesu. Chociaż proces ten nie jest obowiązkowy, jest zdecydowanie zalecany.
Cały proces zazwyczaj trwa od jednego do trzech miesięcy, w zależności od obciążenia w każdym konkretnym Rejestrze Nieruchomości. W międzyczasie i/lub po podpisaniu u notariusza możesz poprosić o kopię zapisów (copia simple) od notariusza lub swojego prawnika.
Po zakończeniu rejestracji, Rejestr Nieruchomości skontaktuje się z Twoim prawnikiem, aby poinformować go, że akt własności (Escritura Pública) jest gotowy do odbioru.
Na koniec, oprócz nadzorowania rejestracji Twoich aktów własności, Twój prawnik zajmie się również opłatą różnych podatków związanych z Twoim zakupem. Ponadto może pomóc Ci w zawieraniu umów lub w zmianie dostawców usług takich jak woda i elektryczność oraz w zorganizowaniu opłat za rachunki za pośrednictwem zlecenia stałego z Twojego hiszpańskiego konta bankowego. Sprawdź, ponieważ często są opłaty za tę usługę ze strony odpowiednich firm.
Jeśli rozważasz zakup nieruchomości na rysunkach, innymi słowy, chcesz kupić willę lub mieszkanie, które jeszcze nie zostały zbudowane, powinieneś być szczególnie ostrożny. W tego typu transakcjach musisz dokonać szeregu płatności, zanim rozpocznie się budowa i podczas jej trwania. Oczywiście kupujący muszą mieć gwarancję, że część lub całość ich pieniędzy zostanie zwrócona, jeśli projekt zostanie zatrzymany lub nie zostanie ukończony na czas lub, w najgorszym przypadku, nigdy nie rozpocznie się. Większość renomowanych deweloperów oferuje system, w którym bank gwarantuje, że Twoje pieniądze zostaną zwrócone, jeśli coś pójdzie nie tak. Niektóre z tych systemów są oferowane bezpłatnie, w innych przypadkach musisz zapłacić mały procent. Prosimy o konsultację z Twoim prawnikiem w każdym indywidualnym przypadku.
Kiedy kończysz zakup nowej nieruchomości, będziesz zobowiązany do zapłacenia VAT-u (IVA) w wysokości 10% i opłaty skarbowej w wysokości 1,5% od ceny zakupu.
W Hiszpanii jest standardem, że nowe nieruchomości czasami są przekazywane bez usług takich jak woda i elektryczność. Powinieneś uwzględnić w budżecie płatność za podłączenie tych usług. Powinieneś również wiedzieć, że może to potrwać trochę czasu, nawet do czterech tygodni w wielu przypadkach, aby to zostało zrealizowane, więc nie jest zalecane planowanie korzystania z nowej nieruchomości w tym czasie. Prosimy o skonsultowanie tego z Twoim prawnikiem i upewnienie się, że możesz kontynuować w indywidualnych przypadkach, szczególnie jeśli kupujesz nieruchomość od dewelopera, bardzo ważne jest, aby mieć profesjonalną reprezentację prawną.
Ważne jest, abyś był świadomy kosztów związanych z zakupem nieruchomości w Hiszpanii. Średnio te wydatki wynoszą zazwyczaj od 11% do 13% ceny zakupu, w zależności od tego, czy wymagany jest kredyt hipoteczny.
