Авторизоваться
Расходы на покупку недвижимости в Испании
Помимо цены покупки недвижимости, также необходимо учесть следующие расходы:
- Юридические услуги – от 1000 евро + НДС в зависимости от цены недвижимости и того, является ли она сельской или городской, могут быть некоторые различия.
- Налог на покупку недвижимости (вторичные объекты)
- На данный момент 10% - Вторичные объекты в Аликанте
- На данный момент 8% - Вторичные объекты в Мурсии
- НДС (новостройки) на данный момент 10%
- Гербовый сбор (новостройки) дополнительно – 1,5%
- Расходы на нотариуса – в зависимости от нотариуса, типа недвижимости, размера и стоимости недвижимости (в среднем 1500 евро), может быть больше, если требуется кредит
- Дополнительные расходы, включая перевод коммунальных услуг на ваше имя, регистрацию в SUMA, кадастровую регистрацию, регистрацию в общине и т.д. – в среднем 500 евро
- Если требуется испанское финансирование, мы рекомендуем учесть минимум 5000 евро для покрытия расходов на оформление кредита в банке.
Чтобы дать общее представление, добавьте 13-14% к цене недвижимости, если она стоит более 100 000 евро (для недвижимости стоимостью менее 100 000 евро расходы могут увеличиться).
Пояснение контракта
Контракт с депозитом для бронирования обычно является первым документом, который вы подписываете при бронировании недвижимости. Этот документ резервирует недвижимость, снимая её с рынка, и служит подписанным подтверждением для любых средств, уплаченных по этому контракту. Этот документ обычно называется ‘Formulario Reserva’ и подтверждает ваше обязательство купить недвижимость. Этот документ удерживает недвижимость, пока проводятся все необходимые проверки. Всегда убедитесь, что этот документ включает пункт "При условии юридического статуса", что гарантирует, что ваш внесённый депозит будет полностью возвращён, если на недвижимости есть проблемы или долги, которые не могут быть решены.
Как правило, в Livespainforlife мы работаем только с одним контрактом, который охватывает всё, что указано выше, до момента продажи, защищая ваши интересы как покупателя, и этот контракт подготовит адвокат, ваш или наш. В случае с перепродажей или если мы работаем с застройщиками для новых объектов, застройщик иногда готовит контракт для проверки вашим адвокатом.
Юридические Вопросы при Покупке Недвижимости в Испании
Ваш адвокат будет заботиться и помогать вам на всех этапах сделки с нашей консультацией, когда это будет необходимо.
В Испании есть много отличных англоговорящих адвокатов. Выбор правильного адвоката является вашей гарантией того, что испанские юридические требования будут выполнены, что недвижимость зарегистрирована на имя продавца и что она свободна от ипотек, долгов, обременений или других обязательств. Обсудите все с вашим адвокатом, потому что именно за это вы ему платите, однако мы всегда готовы помочь, когда это будет нужно. Ваш адвокат может помочь, договориться, вести переговоры и обсуждать условия покупки с адвокатом продавца. Условия должны подробно включать все ваши требования, такие как дата завершения сделки, форма оплаты и т.д., и быть согласованы обеими сторонами. Важно помнить, что, пока покупатель и продавец согласны, почти все можно добавить в контракт.
NIE Номер Идентификации Иностранца
Номер Идентификации Иностранца. Все нерезиденты должны получить NIE. Вам нужно получить его лично в отделе для иностранных граждан в главном управлении Национальной полиции. Мы, как агенты, можем помочь вам с процедурой, однако, если вы используете наших адвокатов, они могут, с доверенностью, подать заявку от вашего имени, чтобы сэкономить вам время, так как это может занять целый день из вашего драгоценного времени при поиске недвижимости! Этот номер требуется перед покупкой любой недвижимости в Испании, а также он необходим для покупки автомобиля, будь то новый или с пробегом!
Нотариус (Notaria)
Нотариус — это публичный служащий, назначенный испанским правительством для того, чтобы засвидетельствовать подписание всех юридических публичных документов, и без нотариуса невозможно законно купить недвижимость в Испании. Нотариус вносит в публичный реестр факт того, что акт собственности, фиксирующий продажу/покупку, был подписан в его присутствии и понят всеми сторонами. Поэтому вам нужен переводчик, которого предоставит ваш адвокат или его помощник. Затем подписываются Escritura (акты собственности) перед нотариусом. Цена покупки передается продавцу недвижимости, или продавец подтверждает, что деньги уже переданы, или банк присутствует для передачи ипотечного чека. Оригинал подписанного документа сохраняется нотариусом, который подаст запрос на официальное изменение в земельном реестре. Нотариус также проверяет, что работа как адвоката покупателя, так и продавца была выполнена правильно до того, как произойдут изменения в акте собственности. Вам будет предоставлена копия акта, Copia Simple, которую вам может понадобиться для банка и/или для получения padrón, который необходимо зарегистрировать в муниципальном реестре города, где находится ваша недвижимость. Важно сделать это, так как вам нужны копии для покупки автомобиля, а также для договоров аренды, и город, в котором вы будете жить, получает выгоду от каждого человека, занесенного в этот список, что позволяет предоставить больше для города и его жителей.
Платежи за Урбанизацию и Обслуживание Общины, если применимо
Контролируется комитетом владельцев и покрывает расходы на эксплуатацию и обслуживание общих объектов, таких как частные дороги, канализация, освещение, частные водоснабжения, сады, бассейны и т. д. Это может составлять от 60 евро в год до 2000 евро, в зависимости от удобств в урбанизации, в которой расположена ваша недвижимость. Существует много объектов, которые не принадлежат урбанизации, таких как многие сельские дома или недвижимость в городах, в таком случае платежи за обслуживание общины отсутствуют.
Местные Налоги – Patrimonio
Все нерезиденты должны платить налог на имущество, ‘Patrimonio’, основанный на сумме в Escritura Pública или Valor Catastral, в зависимости от того, какая из этих сумм больше. Это варьируется. Обычно это 0,2%. Наш адвокат также может помочь с этим.
Налоги на Недвижимость в Испании
Местный муниципалитет взимает налог IBI с собственности (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), который является ежегодным налогом на недвижимость для владельцев. Этот налог зависит от города и основан на кадастровой стоимости недвижимости.
Страхование
Страхование от пожара обязательно по закону при оформлении ипотечного кредита. Доступны комплексные страховки для защиты вашего дома и содержимого. Также можно оформить страховку жизни, чтобы гарантировать выплату кредита в случае смерти.
Вы также можете оформить медицинскую страховку, а также страховку на автомобиль и для домашних животных, где это применимо... спросите нас, мы можем помочь с контактными данными нашего личного брокера.
Телефон
В Испании есть множество компаний, предлагающих системы стационарной и мобильной телефонии, однако многие люди сейчас полагаются на мобильные сети и Wifi, которые доступны в вариантах с предоплатой и по контракту. Мы также можем помочь с этой информацией, просто спросите нас...
Вода и Электричество
Коммунальные услуги имеют фиксированную плату, а расходы за потребление оплачиваются дополнительно. Эти расходы обычно будут настроены вашим адвокатом или нашим адвокатом через постоянный платеж, когда вы покупаете недвижимость.
Плюсвалия
Местный налог, обычно оплачиваемый продавцом, рассчитываемый как процент от разницы в увеличенной (оценочной) стоимости недвижимости с момента последней продажи, да, даже если стоимость не увеличилась, обычно все равно есть что-то, что нужно заплатить.
Налог на Доходы от Аренды
Великобритания, Ирландия и другие страны, такие как Бельгия (проверьте с вашим собственным), имеют соглашение об избежании двойного налогообложения с Испанией. Налог взимается с задекларированного дохода от недвижимости, и ваши доходы от аренды также должны быть задекларированы в налоговой инспекции Великобритании или Ирландии. Возможно, вам понадобится оценка от нас, чтобы предоставить её им, просто спросите нас!
Более подробная информация о процессе покупки
После того как Live Spain for Life и ваш адвокат обсудят и согласуют от вашего имени условия покупки с продавцом и будет достигнуто соглашение, следующим шагом является формализация этого устного соглашения через письменный контракт. Этот документ называется Контрактом Резервации (Contrato de Reserva) и должен быть подписан вами или вашим представителем и продавцом. Он может также включать детали условий оплаты, предполагаемые даты обмена контрактами и завершения сделки. Если обе стороны согласны с условиями контракта, это создает обязательное соглашение.
Это стандартная практика в Испании — контракт сопровождается суммой денег, которую покупатель платит продавцу, чтобы продемонстрировать свое реальное намерение купить недвижимость. Этот депозит называется Депозитом Резервации (Señal de Reserva) и обычно составляет от 3 000 евро до 6 000 евро, но может достигать 10%, если стороны договорятся, стандартный депозит составляет 3 000 — 6 000 евро!
После того как депозит был внесен, недвижимость снимается с рынка, а цена замораживается на определенный период времени, достаточно долгий для того, чтобы адвокат провел необходимую проверку. Обычно дается 30 дней, но муниципалитеты разные, некоторые работают быстро, другие медленно, а некоторые еще медленнее!!
Очень важно помнить, что этот депозит обычно не подлежит возврату, если вы просто передумали, если только не возникнут юридические проблемы, которые невозможно решить. Другими словами, если вы не совершите покупку в срок, установленный в Контракте Резервации, и недвижимость является 100% легальной, продавец не обязан вернуть ваши деньги. Однако, если продавец откажется от сделки, он должен вернуть вам депозит как минимум, испанское законодательство может потребовать возврата в два раза больше.
Частный договор купли-продажи по сути такой же, как стандартные контракты, поэтому в LSFL мы работаем только с одним контрактом, очень похожим на тот, который вы подпишете в рамках транзакции по покупке недвижимости в вашей стране. Этот контракт создает обязательное соглашение между вами и продавцом, устанавливает дату завершения и определяет условия продажи.
Некоторые условия могут не быть явно указаны в контракте, потому что они подразумеваются законодательством, регулирующим такого рода транзакции. Вы также можете добавить любые условия, согласованные обеими сторонами. Частный договор купли-продажи обычно подписывается примерно через две недели после Контракта Резервации, если застройщики также работают с договорами резервации.
В период до даты, указанной в контракте, вносится дополнительный депозит, и все юридические проверки завершены. Ваш адвокат должен был завершить основную часть юридических проверок, которые вам нужны, прежде чем перейти к завершению сделки. Он получит сертификат (nota simple) из Реестра недвижимости (Registro de la Propiedad), где зарегистрирована информация о владельце недвижимости, обременениях на землю и ипотеке.
Ваш адвокат также будет участвовать в переговорах по условиям, содержащимся в контракте. В частности, он установит график погашения любых задолженностей, связанных с недвижимостью. Очень важно, чтобы было заключено формальное соглашение о погашении этих долгов до завершения сделки. Это защищает вас как покупателя, потому что если продавец нарушит соглашение, вы имеете право выйти из сделки и потребовать компенсацию за понесенные убытки или вычесть долги из цены продажи вместе с любыми связанными расходами, в некоторых случаях.
На этом этапе обычно оплачивается процент от цены покупки. Если вы покупаете перепродажу, обычно платится 10% от цены покупки, если вы покупаете по плану, вы, вероятно, заплатите от 20% до 50% и так далее...
Покупка недвижимости считается официально завершенной, когда Договор купли-продажи (Escritura de Compraventa) подписывается покупателем и продавцом в присутствии нотариуса (Notario). Нотариус — это публичный должностной лицо, которое удостоверяет, что контракты являются законными, проверяя, что все формальности, связанные с транзакцией, были соблюдены. В этот момент оплачивается согласованная сумма, и право собственности на недвижимость передается покупателю.
Если стороны не договорились об изменении условий заранее, Договор купли-продажи всегда указывает, что недвижимость свободна от всех обременений и долгов, что на недвижимость нет задолженности, и что продавец передает недвижимость без посторонних лиц, т.е. без арендаторов или других жильцов.
Если вы не можете присутствовать на этом последнем заседании с нотариусом, есть два способа, позволяющих вашему адвокату подписать за вас:
- Предоставить доверенность (Poder). Это формально позволяет другому человеку (вашему адвокату или кому-то, кому вы доверяете) подписывать от вашего имени. Вы можете подготовить этот документ, находясь в Испании, записавшись на прием к нотариусу, который будет следить за всеми формальностями. Мы можем помочь вам с этим. В качестве альтернативы доверенность может быть подготовлена нотариусом в вашей родной стране. Эта доверенность должна быть легализована для использования в Испании с помощью сертификата Апостиля в соответствии с Гаагской конвенцией, поэтому проще и дешевле сделать это в Испании, также адвокат может получить ваше NIE от вашего имени, сэкономив вам часы ожидания, а в последнее время время ожидания очень долгое.
- Предоставить неформальное устное полномочие вашему адвокату. Важно помнить, что если вы выберете этот вариант, вы должны ратифицировать контракт как можно скорее после завершения сделки. Это можно сделать, явившись перед нотариусом, либо в Испании, либо в вашей родной стране. Однако если ратификация происходит в вашей родной стране, будет необходимо получить сертификат Апостиля, прежде чем он будет юридически признан в Испании. Ратификация — это просто подтверждение покупки и предоставление образца подписи, который будет храниться в документах на недвижимость. Работая с нами и нашими адвокатами, также будет необходимо дать согласие по электронной почте на каждую сделку, которую адвокат проведет от вашего имени, только для регистрации и для вашей безопасности и уверенности.
Регистрация документов на право собственности
После того как документы о праве собственности подписаны, нотариус отправит факс в соответствующий Реестр недвижимости, чтобы начать формальную процедуру регистрации новых документов о праве собственности и избежать того, чтобы недвижимость была продана дважды, для защиты и гарантии ваших интересов. Хотя этот процесс не является обязательным, его настоятельно рекомендуется выполнить.
Весь процесс обычно занимает от одного до трех месяцев, в зависимости от загруженности каждого Реестра недвижимости. В промежутке и/или при подписании у нотариуса вы можете запросить копию записей (copia simple) у нотариуса или у вашего адвоката.
После завершения регистрации, Реестр недвижимости свяжется с вашим адвокатом, чтобы сообщить, что акт о праве собственности (Escritura Pública) готов к получению.
В конце, помимо надзора за регистрацией ваших документов о праве собственности, ваш адвокат также организует оплату различных налогов, возникающих в связи с покупкой. Кроме того, он может помочь вам заключить контракты или изменить поставщиков коммунальных услуг, таких как вода и электричество, а также организовать оплату ваших счетов с вашего испанского банковского счета через постоянный платеж. Проверьте, так как часто бывают сборы за эту услугу со стороны соответствующих компаний.
Если вы рассматриваете покупку недвижимости по плану, то есть хотите купить виллу или квартиру, которая еще не построена, вам следует быть особенно осторожным. В этом типе сделки требуется произвести ряд платежей, до начала строительства и в процессе его выполнения. Очевидно, покупатели должны получить гарантию, что часть или все их деньги будут возвращены, если проект будет остановлен или не завершится в срок или, в худшем случае, никогда не начнется. Большинство авторитетных застройщиков предложат вам систему, при которой банк гарантирует возврат ваших денег, если что-то пойдет не так. Некоторые из этих систем предлагаются бесплатно, в других случаях вам придется заплатить небольшой процент. Пожалуйста, проконсультируйтесь с вашим адвокатом по каждому конкретному случаю.
При покупке новой недвижимости вам нужно будет заплатить НДС (IVA) по ставке 10% и гербовый сбор в 1,5% от цены покупки.
В Испании это стандартная практика, когда новые дома передаются без подключения таких услуг, как вода и электричество. Вам следует учесть в бюджете оплату за подключение этих услуг. Также следует помнить, что это может занять некоторое время, в большинстве случаев до четырех недель, чтобы подключить эти услуги, поэтому не рекомендуется планировать использование новой недвижимости в это время. Пожалуйста, проверьте это с вашим адвокатом, и если все в порядке, чтобы продолжить в индивидуальных случаях, особенно если вы покупаете недвижимость у застройщика, крайне важно иметь профессиональное юридическое сопровождение.
Важно, чтобы вы понимали расходы, связанные с покупкой недвижимости в Испании. В среднем эти расходы составляют от 11% до 13% от цены покупки, в зависимости от того, требуется ли ипотека/кредит.
