Une fois que Live Spain for Life et votre avocat ont discuté et convenu en votre nom des termes et conditions d'achat avec le vendeur et qu'un accord a été conclu, l'étape suivante consiste à formaliser cette entente verbale par un contrat écrit. Ce document est connu sous le nom de Contrat de Réservation (Contrato de Reserva) et doit être signé par vous ou votre représentant et le vendeur. Il peut également inclure des détails sur les conditions de paiement, les dates estimées pour l'échange des contrats et la finalisation. Si les deux parties acceptent les termes du contrat, un accord contraignant a été créé.

Il est d'usage en Espagne qu'un contrat soit accompagné d'une somme d'argent payée par l'acheteur pour démontrer au vendeur qu'il a une véritable intention d'acheter la propriété. Ce dépôt est appelé Dépôt de Réservation (Señal de Reserva) et varie généralement entre 3 000 euros et 6 000 euros, mais peut atteindre jusqu'à 10 % convenus par les deux parties, la norme étant de 3 000 à 6 000 euros !

Une fois ce dépôt payé, la propriété est retirée du marché et le prix est bloqué pendant une période déterminée, suffisamment de temps pour que l'avocat fasse la diligence nécessaire. Prévoyez 30 jours, mais les mairies sont différentes, certaines sont rapides, d'autres lentes, et certaines encore plus lentes !

Il est très important de se rappeler que ce dépôt est généralement non remboursable si vous changez d'avis, à moins qu'il n'y ait des problèmes juridiques qui ne peuvent être résolus. En d'autres termes, si vous ne réalisez pas l'achat dans la période prévue par le Contrat de Réservation et que la propriété est 100 % légale, le vendeur n'est pas obligé de vous rembourser. Cependant, si le vendeur se retire de l'accord, il devra vous rembourser le dépôt, et la loi espagnole peut exiger le double.

Un contrat de vente privé est essentiellement le même que les contrats standards, c'est pourquoi chez LSFL, nous travaillons uniquement avec un contrat, très similaire à celui que vous aurez signé dans le cadre de la transaction pour acheter une propriété dans votre pays d'origine. Ce contrat crée un accord contraignant entre vous et le vendeur, établit une date de finalisation et définit les termes et conditions de la vente.

Certaines conditions peuvent ne pas être explicitement mentionnées dans le contrat car elles sont implicites en vertu de la loi régissant ce type de transaction. Vous pouvez également ajouter toute clause convenue par les deux parties. Le Contrat de Vente Privé est généralement signé environ deux semaines après le Contrat de Réservation, si les constructeurs travaillent également avec des contrats de réservation.

Avant la date indiquée dans le contrat, un autre dépôt est effectué et toutes les recherches légales sont terminées. Votre avocat devrait avoir effectué la majeure partie des recherches légales nécessaires avant de procéder à la finalisation. Il aura obtenu un certificat (nota simple) du Registre de la Propriété, où des informations telles que le propriétaire de la propriété, les charges sur le terrain et les hypothèques sont enregistrées.

Votre avocat aura également été impliqué dans la négociation des termes et conditions contenues dans le contrat. En particulier, il aura établi un calendrier pour le paiement de toutes les dettes en suspens liées à la propriété. Il est essentiel qu'un accord formel soit établi concernant l'annulation de ces dettes avant de procéder à la finalisation. Cela vous protège en tant qu'acheteur, car si le vendeur ne respecte pas l'accord, vous avez le droit de vous retirer de la vente et de demander des dommages-intérêts ou de déduire les dettes du prix de vente ainsi que des frais associés, dans certains cas.

À ce stade, il est habituel de payer un pourcentage du prix d'achat. Si vous achetez une propriété de revente, 10 % du prix d'achat est généralement payé, si vous achetez sur plan, vous paierez probablement entre 20 % et 50 %, et ainsi de suite...

Un achat immobilier atteint sa finalisation formelle lorsque le Contrat de Vente (Escritura de Compraventa) est signé par l'acheteur et le vendeur en présence d'un Notaire Public (Notario). Un notaire est un fonctionnaire public qui certifie que les contrats sont légaux en vérifiant que toutes les formalités liées à la transaction ont été respectées. À ce moment-là, la somme convenue est payée et la possession de la propriété est remise à l'acheteur.

À moins que les parties n'aient convenu de modifier les termes à l'avance, le Contrat de Vente stipule toujours que la propriété est libre de toutes charges et hypothèques, qu'il n'y a pas de dettes en suspens liées à la propriété et que le vendeur remet la possession vacante, c'est-à-dire qu'il n'y a pas de locataires ni d'autres occupants.

Si vous ne pouvez pas être présent à ce rendez-vous final avec le notaire, il existe deux méthodes qui permettent à votre avocat de signer en votre nom :

• Accorder une Procuration (Poder). Cela permet formellement à une autre personne (soit votre avocat, soit une personne de confiance) de signer en votre nom. Vous pouvez préparer ce document pendant que vous êtes en Espagne en prenant rendez-vous avec le notaire qui supervisera toutes les formalités. Nous pouvons vous aider à gérer cela. Alternativement, une procuration peut être préparée par un notaire dans votre pays d'origine. Cette procuration devra être légalisée pour être utilisée en Espagne en obtenant un certificat Apostille sous les termes de la Convention de La Haye, il est donc plus facile et plus économique de le faire en Espagne, en plus, l'avocat peut obtenir votre NIE en votre nom, vous économisant ainsi des heures d'attente, et de toute façon les temps d'attente récemment sont longs.
• Accorder un mandat verbal informel à votre avocat. Il est important de se rappeler que si vous choisissez cette option, vous devez ratifier le contrat dès que possible après la finalisation. Cela peut être fait devant un notaire, soit en Espagne, soit dans votre pays d'origine. Si la ratification a lieu dans votre pays d'origine, il sera nécessaire d'obtenir un certificat Apostille avant qu'il ne soit légalement reconnu en Espagne. La ratification est simplement une question de confirmer l'achat et de fournir un échantillon de signature, qui sera conservé dans le dossier de la propriété. Lorsque vous travaillez avec nous et nos avocats, il sera également nécessaire de donner votre consentement par email pour chaque transaction que l'avocat effectue pour vous, uniquement à des fins d'enregistrement et pour votre sécurité et votre confiance.

Enregistrement des Actes de Propriété

Une fois que les Actes de Propriété ont été signés, le notaire enverra un fax au Registre de la Propriété concerné pour commencer la procédure formelle d'enregistrement des nouveaux actes de propriété et éviter que la propriété ne soit vendue deux fois, afin de protéger et garantir vos intérêts. Bien que ce processus ne soit pas obligatoire, il est fortement recommandé.

Le processus entier prend généralement entre un et trois mois, selon la charge de travail de chaque Registre de la Propriété. En attendant et/ou lors de la signature chez le notaire, vous pouvez demander une copie des actes (copia simple) au notaire ou à votre avocat.

Lorsque l'enregistrement est terminé, le Registre de la Propriété contactera votre avocat pour l'informer que l'acte de propriété (Escritura Pública) est prêt à être récupéré.

Enfin, en plus de superviser l'enregistrement de vos actes de propriété, votre avocat s'occupera également du paiement des divers impôts découlant de votre achat. En outre, il peut vous aider à établir des contrats ou à effectuer le changement de fournisseurs de services tels que l'eau et l'électricité et à organiser le paiement de vos factures par prélèvement automatique depuis votre compte bancaire espagnol. Vérifiez, car il y a souvent des frais pour ce service de la part des entreprises concernées.

Si vous envisagez d'acheter sur plan, c'est-à-dire que vous souhaitez acheter une villa ou un appartement qui n'est pas encore construit, vous devez être particulièrement prudent. Dans ce type de transaction, vous devez effectuer une série de paiements avant que la construction commence et pendant sa progression. Évidemment, les acheteurs ont besoin d'une garantie que tout ou une partie de leur argent sera retourné si le projet est arrêté ou s'il ne se termine pas à temps ou, dans le pire des cas, ne démarre jamais. La plupart des promoteurs réputés vous offriront un système où une banque garantit que votre argent sera retourné si quelque chose ne va pas. Certains de ces systèmes sont offerts gratuitement ; dans d'autres cas, vous devrez payer un petit pourcentage. Veuillez consulter l'avis de votre avocat sur chaque cas individuel.

Lorsque vous achetez une propriété neuve, vous serez responsable du paiement de la TVA (IVA) à un taux de 10 % et des droits de timbre à 1,5 % sur le prix d'achat.

Il est courant en Espagne que les propriétés neuves soient parfois remises sans services comme l'eau et l'électricité. Vous devriez inclure le paiement d'une petite somme pour la connexion de ces services dans votre budget. Vous devez également être conscient que cela peut prendre un certain temps, jusqu'à quatre semaines dans de nombreux cas, pour que cela soit effectué, donc il n'est pas conseillé de planifier l'utilisation de votre nouvelle propriété pendant cette période. Veuillez vérifier cela avec votre avocat et voir si vous pouvez procéder dans chaque cas individuel, surtout si vous achetez une propriété auprès d'un promoteur ou d'un constructeur, il est extrêmement important d'avoir une représentation légale professionnelle.

Il est important que vous soyez au courant des coûts impliqués dans l'achat d'une propriété en Espagne. En moyenne, ces frais varient généralement entre 11 % et 13 % du prix d'achat, selon si une hypothèque/un prêt est nécessaire.