Guide du processus d'achat

Coûts d'achat en Espagne

En plus du prix d'achat d'une maison, les coûts suivants doivent également être pris en compte :

• Frais de justice - à partir d'environ 1000 euros + TVA. Selon le prix de la propriété et si elle est rustique ou urbaine, il peut y avoir une différence
• Taxe sur l'achat de biens immobiliers (revente)
• Actuellement 10% - Revente à Alicante
• Actuellement 8% - Revente à Murcie
• TVA (nouvelle construction) Actuellement 10%
• Droit de timbre (nouvelle construction) 1,5 %
• Les frais de notaire, selon le notaire, le type du bien, la taille et la valeur du bien - 1500 euros en moyenne, peuvent être plus élevés si un prêt est requis
• Frais supplémentaires, y compris le transfert des services publics à votre nom, l'enregistrement SUMA, l'enregistrement au registre foncier, l'enregistrement communautaire, etc. - en moyenne 500 euros
• Si un financement espagnol est requis, nous vous recommandons de prévoir au moins 5 000 euros supplémentaires pour couvrir les frais de démarrage de la banque.

Pour avoir une idée générale, ajoutez 13 à 14 % au prix de la propriété si la propriété coûte plus de 100 000 € (avec une propriété inférieure à 100 0000 €, le coût peut augmenter)

Contrat expliqué

Un contrat de réservation à l'avance est normalement le premier document que vous signez lors de la réservation d'une propriété. Cela réserve la propriété en la retirant du marché et le contrat agit comme un reçu signé pour tous les montants payés au titre de ce contrat. Ce document est généralement appelé « Formulario Reserva » et confirme votre engagement à acheter la propriété. Cela réserve une propriété pendant que toutes les vérifications sont effectuées. Assurez-vous toujours que ce document contient la clause "Sujet au statut juridique" qui garantit que votre acompte versé sera remboursé en totalité s'il y a des problèmes ou des dettes sur la propriété qui ne peuvent pas être résolus.

En règle générale, chez Live Spain For Life, nous ne travaillons qu'avec un seul contrat qui couvre tout ce qui précède. Nous travaillons de la même manière et veillons à vos intérêts en tant qu'acheteur. Votre avocat ou le nôtre préparera tout cela. Tout cela s'applique à la revente d’une maison et s’il s’agit d’un constructeur pour des biens immobilier neufs qui lui même rédige parfois le contrat, alors tout cela doit être vérifié par votre avocat.

Problèmes juridiques lors de l'achat d'une propriété en Espagne

L'avocat de votre choix vous assistera à travers toutes les différentes étapes de la transaction, avec nos conseils si nécessaire.

Il existe de nombreux excellents avocats multilingues en Espagne. Choisir le bon avocat est votre garantie que les exigences légales espagnoles sont remplies, que la propriété est enregistrée au nom du vendeur et qu'elle est libre d'hypothèques, de charges, de dettes ou d'autres obligations. Faites tout vérifier par votre avocat, car c'est pour cela que vous le payez. Nous sommes bien sûr également là pour vous aider en cas de besoin. Votre avocat peut assister, convenir, négocier et discuter des conditions d'achat avec l'avocat du vendeur. Les termes et conditions doivent détailler toutes vos exigences telles que la date de l'acte, le formulaire de paiement, etc. et être acceptés par les deux parties. Il est important de savoir que tant que l'acheteur et le vendeur sont d'accord, presque tout peut être ajouté au contrat.

Numéro NIE: numéro d'identification étranger

Numéro d'identification étranger. Tous les non-résidents ont besoin d'un NIE. Vous devez le retirer en personne auprès du Service de l'immigration du siège de la police nationale. En tant qu'agent immobilier, nous pouvons vous aider dans la procédure, mais si vous utilisez un avocat, il peut le demander pour vous. Cela vous fera gagner du temps car cela peut prendre une journée entière et au détriment de votre temps précieux à chercher un bien immobilier ! Ce numéro NIE est requis pour l'achat d'une propriété en Espagne, vous en aurez également besoin pour acheter une voiture, qu'elle soit neuve ou d'occasion.

Notaire (notaire)

Il s'agit de l'officier public nommé par le gouvernement espagnol pour assister à la signature de tous les documents publics légaux et vous ne pouvez pas légalement acheter une propriété en Espagne sans passer par un notaire. Le notaire s'assure que le titre de propriété de la vente/achat est signé en sa présence et compris par toutes les parties concernées. C'est pourquoi vous avez besoin d'un traducteur, qui peut être votre avocat ou un assistant. Ensuite, l'Escritura (l’écriture) est signé devant le notaire. Soit l'argent est alors remis à la personne qui vend la maison, soit le vendeur confirme que l'argent a déjà été remis, soit la banque est présente pour remettre le chèque hypothécaire. Le document original signé est conservé par le notaire qui demande une modification formelle du cadastre. Le notaire s'assure également que le travail des avocats de l'acheteur et du vendeur a été correctement effectué avant la modification du titre de propriété. Vous recevrez une copie des actes, une Copia Simple, dont vous pourriez avoir besoin pour la banque et/ou l'obtention d'un padrón, c'est-à-dire l'inscription au registre municipal de la ville où vous êtes propriétaire. Il est important de le faire car vous en aurez besoin de copies pour les achats de voitures, même pour les contrats de location. La ville dans laquelle vous vivrez bénéficiera de chaque personne inscrite sur cette liste. Cela permet à la municipalité ou à la ville d'offrir davantage à ses résidents.

Urbanisation et frais communaux le cas échéant

Coûts contrôlés par le comité des propriétaires pour les frais de fonctionnement et d'entretien des installations communales, y compris les routes privées, les égouts, l'éclairage, l'approvisionnement en eau privé, les jardins, les piscines, etc. Cela peut être un minimum de 60 euros par an ou un maximum de 2000 euros selon sur les installations de l'urbanisation où se trouve votre propriété. Il existe de nombreuses propriétés qui n'appartiennent pas à une urbanisation, comme de nombreuses maisons de campagne ou des propriétés dans les villes, où les coûts communs n'existent pas.

Tarifs locaux – Patrimoine

Tous les non-résidents sont tenus de payer l'impôt sur la fortune, «Patrimonia», basé sur le montant de l'Escritura Publica ou du Valor Catastral, selon le montant le plus élevé. Varie autour de 0,2 %. Notre avocat peut également vous aider à cet égard.

Taxe de propriété en Espagne

La mairie locale facture l'IBI sur la propriété (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), une taxe annuelle pour les propriétaires. Cette taxe locale varie d'une ville à l'autre et est basée sur la valeur cadastrale de la propriété.

Assurances

L'assurance incendie est exigée par la loi lors de la souscription d'un prêt hypothécaire. Une assurance multirisque habitation est également disponible pour protéger votre maison et son contenu. Pour garantir le remboursement du prêt en cas de décès, un contrat d'assurance-vie peut être souscrit.

Vous pouvez également souscrire une assurance maladie ainsi qu'une assurance auto et animal de compagnie le cas échéant… demandez-nous si nous pouvons vous aider avec les coordonnées de notre agent personnel.

Téléphoner

Il existe de nombreuses entreprises différentes proposant des systèmes de téléphonie fixe et mobile en Espagne, mais de nombreuses personnes comptent désormais sur les réseaux mobiles et le Wi-Fi. (Disponible en Pay&Go ou contrat). Nous pouvons également vous aider avec ces informations, il suffit de demander...

Eau et électricité

Les services publics ont un montant fixe et les coûts de consommation s'y ajoutent. Ceux-ci sont généralement établis par votre/notre avocat sur ordre permanent lors de l'achat du bien.

Plus Valia

Une taxe locale, normalement payée par le vendeur. Il s'agit d'un pourcentage de la différence dans l'augmentation de la valeur (imposable) d'une propriété depuis sa dernière vente. Oui, même s'il n'a pas pris de valeur, il y a normalement quelque chose à payer.

Impôt sur les revenus locatifs

La Grande-Bretagne et l'Irlande, ainsi que d'autres pays comme la Belgique (vérifiez auprès de votre propre pays) ont une convention de double imposition avec l'Espagne. L'impôt est payé sur le revenu déclaré de la propriété et vos revenus locatifs doivent également être déclarés à l'inspecteur des impôts, par exemple en Grande-Bretagne. Vous pourriez avoir besoin d'une évaluation de notre part pour les fournir, il suffit de demander !

Informations plus détaillées sur le processus d'achat

Le contrat et l'avance

Une fois que Live Spain for Life et votre avocat en votre nom ont discuté et convenu des conditions d'achat avec le vendeur et qu'un accord a été conclu, l'étape suivante consiste à formaliser cet accord oral par le biais du contrat écrit. Ce document est connu sous le nom de Contrat de réservation (Contrato de Reserva) et doit être signé par vous (ou votre représentant) et le vendeur. Il comprend généralement également des détails sur les conditions de paiement, les dates d'échange de contrat estimées et l'acte. Si les deux parties acceptent les termes du contrat, un accord contraignant est formé.

Il est d'usage en Espagne qu'un contrat soit accompagné d'une somme d'argent versée par l'acheteur pour démontrer au vendeur qu'il existe une réelle intention d'acheter le bien. Cet acompte est connu sous le nom d'acompte de réservation (Señal de Reserva) et est généralement de 3 000 euros et peut aller jusqu'à 10 %, convenu par les deux parties. La norme est de 3000 à 6000 euros.

Une fois cette avance versée, le bien est retiré du marché et le prix est retenu pendant un certain temps. Assez de temps pour que l'avocat fasse la diligence raisonnable. Supposons environ 30 jours, mais les mairies sont toutes différentes, certaines rapides, d'autres lentes et d'autres encore plus lentes !

Il est très important de se rappeler que ce dépôt est généralement non remboursable si vous changez d'avis, à moins qu'il n'y ait des problèmes juridiques qui ne peuvent être résolus. En d'autres termes, si vous n'effectuez pas l'achat dans les délais spécifiés dans le contrat de réservation et que la propriété est 100% légale, le vendeur n'est pas obligé de vous restituer votre argent. Cependant, si le vendeur se retire de la transaction, il devra rembourser votre acompte, au minimum le même montant, mais la loi espagnole peut l'exiger jusqu'au double.

Échange de contrats de vente privée (Contrato Privado de Compraventa)

Un contrat d'achat privé est essentiellement le même qu'un contrat régulier. C'est pourquoi chez LSFL, nous ne travaillons qu'avec un seul contrat, tout comme le contrat que vous avez et fait partie de la transaction d'achat d'un bien immobilier dans votre pays d'origine. Ce contrat crée un accord contraignant entre vous et le vendeur, fixe une date d'acte et définit les termes et conditions de la vente.

Certaines conditions ne peuvent pas être explicitement énoncées dans le contrat car elles sont sous-entendues par la loi régissant ces types de transactions. Vous pouvez également ajouter une clause convenue par toutes les parties. Le contrat d'achat privé est généralement signé environ deux semaines après le contrat de réservation si les constructeurs travaillent également avec des contrats de réservation.

Dans la période précédant la date indiquée dans le contrat pour qu’une avance soit effectué et toutes les enquêtes terminées, votre avocat devrait avoir effectué la plupart des recherches juridiques dont vous aurez besoin avant de procéder à l'acte. Il aura obtenu un certificat (nota simple) du registre de la propriété (Registro de la Propiedad), où sont enregistrées des données telles que le propriétaire du bien, les charges foncières et les hypothèques.

Votre avocat aura également été impliqué dans la négociation des termes du contrat. Il aura notamment établi un plan pour le paiement des éventuelles dettes impayées liées au bien. Il est essentiel qu'un accord formel soit conclu sur l'abandon de ces dettes avant que l'acte ne soit passé devant notaire. Cela vous protège en tant qu'acheteur. Si le vendeur rompt le contrat, vous avez le droit d'annuler la vente et de réclamer des dommages-intérêts ou de déduire les dettes du prix de vente, ainsi que les frais connexes, dans certains cas.

A ce stade, il est d'usage de payer un pourcentage du prix d'achat. Si vous achetez une maison existante, vous paierez généralement 10 % du prix d'achat, si vous achetez sur plan, vous paierez probablement entre 20 % et 50 % et ainsi de suite...

Acte chez notaire

L'achat d'une propriété est formellement conclu lorsque le contrat de vente (Escritura de Compraventa) est signé par l'acheteur et le vendeur en présence d'un notaire (Notario). Un notaire est un fonctionnaire du gouvernement qui confirme que les contrats sont légaux en vérifiant que toutes les formalités impliquées dans la transaction ont été accomplies. À ce stade, le montant convenu est payé et la propriété du bien est transférée à l'acheteur.

A moins que les parties n'aient convenu au préalable d'en modifier les termes, le contrat de vente stipule toujours que le bien est libre de toutes charges, qu'il n'y a pas de dettes impayées liées au bien et que le vendeur transfère un logement inoccupé, c'est-à-dire qu'il y a plus locataires ou autres résidents.

Si vous ne pouvez pas vous présenter à ce dernier rendez-vous chez le notaire, votre avocat peut signer en votre nom de deux manières :

• Procuration (Poder). Cela permet formellement à une autre personne (votre avocat ou une autre personne en qui vous avez confiance) de signer en votre nom. Vous pouvez faire établir ce document pendant votre séjour en Espagne en prenant rendez-vous avec le notaire qui se chargera de toutes les formalités. Nous pouvons vous aider à vous en occuper. Alternativement, une procuration peut être établie par un notaire dans votre pays d'origine. Cette procuration devra être légalisée pour être utilisée en Espagne en y joignant un certificat d'apostille conformément aux termes de la Convention de La Haye. Il est donc plus facile et moins cher de le faire en Espagne si vous êtes ici. Votre avocat peut également organiser votre numéro NIE en votre nom, ce qui vous évite des heures d'attente, car les délais d'attente sont souvent longs.
• • Donner une procuration orale informelle à votre avocat. Il est important de rappeler que si vous choisissez cette option, vous devez faire valider le contrat le plus tôt possible après l'acte. Cela peut se faire en comparaissant devant un notaire, soit en Espagne, soit dans votre propre pays. Cependant, si la ratification a lieu dans votre pays d'origine, vous devez obtenir un certificat d'apostille avant qu'il ne soit légalement reconnu en Espagne. La ratification consiste simplement à confirmer l'achat et à fournir un échantillon de signature, qui sera conservé à la propriété. Lorsque vous travaillez avec nous et nos avocats, il est également nécessaire de donner votre consentement par e-mail pour toute transaction que l'avocat effectue pour vous, ne serait-ce que par souci de bon ordre et pour votre sécurité et votre confiance.

Enregistrement

Enregistrement des titres de propriété

Une fois les titres de propriété signés, le notaire envoie un fax au registre de la propriété concerné (Registro de la Propiedad) pour lancer la procédure formelle d'enregistrement des nouveaux titres de propriété. C'est aussi pour éviter que le bien soit vendu deux fois, et pour protéger et justifier vos intérêts. Bien que ce processus ne soit pas obligatoire, il est fortement recommandé.

L'ensemble du processus prend généralement un à trois mois, en fonction de la charge de travail de chaque registre de propriété spécifique. En attendant (ou chez le notaire lors de la signature), vous pouvez demander une copie des documents (copia simple) au notaire ou à votre avocat.

Une fois l'enregistrement terminé, le registre de la propriété contactera votre avocat pour l'informer que le titre de propriété (Escritura Pública) est prêt à être collecté.

Votre avocat se chargera non seulement de l'enregistrement de vos titres de propriété, mais également du paiement des différentes taxes résultant de votre achat. En outre, il peut vous aider à passer des contrats ou à changer de fournisseur de services publics tels que l'eau et l'électricité et peut s'assurer que vos factures sont payées par le biais d'un ordre permanent de votre compte bancaire espagnol. Il est préférable de vérifier cela en premier, car il y a souvent des frais pour ce service.

Considérations particulières lors de l'achat de propriétés sur plan et/ou de nouvelles constructions

Si vous envisagez d'acheter sur plan, c'est-à-dire si vous souhaitez acheter une villa ou un appartement qui n'est pas encore construit, vous devez redoubler de prudence. Ces types de transactions vous obligent à effectuer une série de paiements avant le début de la construction et pendant qu'elle est en cours. De toute évidence, les acheteurs ont besoin d'une garantie qu'une partie ou la totalité de leur argent leur sera restituée si le projet s'arrête ou n'est pas achevé à temps ou, dans le pire des cas, ne démarre tout simplement jamais. La plupart des développeurs réputés vous proposeront un arrangement dans lequel une banque garantit que votre argent vous sera restitué en cas de problème. Certains de ces régimes sont offerts gratuitement; dans d'autres cas, vous payez un petit pourcentage. Consultez votre avocat pour chaque cas particulier.

Lorsque vous finalisez l'achat d'une nouvelle maison, vous payez de la TVA (IVA) à un taux de 10 % et d'un droit de timbre de 1,5 % sur le prix d'achat.

Il est courant en Espagne que les maisons neuves soient parfois livrées sans services publics tels que l'eau et l'électricité. Vous devez inclure le paiement d'une somme modique pour la connexion de ces services dans votre budget. Gardez également à l'esprit que cela peut prendre un certain temps, dans de nombreux cas jusqu'à quatre semaines, pour que cela soit fait. Il n'est donc pas conseillé d’utiliser votre nouvelle maison déjà à ce moment. Veuillez d'abord en discuter avec votre avocat. Surtout si vous achetez une propriété auprès d'un promoteur ou développeur , il est extrêmement important d'avoir une représentation juridique professionnelle.

Il est important que vous soyez conscient des coûts liés à l'achat d'une propriété en Espagne. En moyenne, ces coûts se situent entre 11 % et 13 % du prix d'achat, selon qu'une hypothèque/un prêt est requis ou non.