Wanneer Live Spain for Life en je advocaat de aankoopvoorwaarden met de verkoper hebben besproken en akkoord zijn gegaan namens jou, en er een overeenkomst is bereikt, is de volgende stap het formaliseren van dit mondelinge begrip via een schriftelijk contract. Dit document staat bekend als het Reserveringscontract (Contrato de Reserva) en moet worden ondertekend door jou of je vertegenwoordiger en de verkoper. Het kan ook details bevatten over de betalingsvoorwaarden, geschatte data voor het uitwisselen van contracten en de afronding. Als beide partijen de voorwaarden in het contract accepteren, is er een bindende overeenkomst ontstaan.

Het is gebruikelijk in Spanje dat een contract gepaard gaat met een som geld die door de koper wordt betaald om de verkoper te laten zien dat er een echte intentie is om de woning te kopen. Deze borg wordt het Reserveringsdepot (Señal de Reserva) genoemd en bedraagt meestal tussen de 3.000 en 6.000 euro, maar kan oplopen tot 10% zoals overeengekomen door beide partijen, de norm is 3.000 - 6.000 euro!

Na betaling van deze borg wordt het onroerend goed van de markt gehaald en wordt de prijs bevroren voor een bepaalde periode, genoeg tijd voor de advocaat om de noodzakelijke due diligence uit te voeren. Houd rekening met 30 dagen, maar de gemeentehuizen zijn allemaal verschillend, sommige snel, sommige langzaam en andere nog trager!!

Het is belangrijk om te herinneren dat dit deposito meestal niet terugbetaalbaar is als je gewoon van gedachten verandert, tenzij er juridische problemen zijn die niet kunnen worden opgelost. Met andere woorden, als je de aankoop niet uitvoert binnen de termijn die is vastgesteld in het Reserveringscontract en de woning is 100% legaal, is de verkoper niet verplicht om je geld terug te geven. Als de verkoper echter uit de deal stapt, moet hij je borg minimaal terugbetalen, de Spaanse wet kan het dubbele eisen.

Een privé koopcontract is in wezen hetzelfde als de standaardcontracten, daarom werkt LSFL alleen met één contract, hetzelfde type contract dat je zou hebben ondertekend in het kader van een vastgoedtransactie in je thuisland. Dit contract creëert een bindende overeenkomst tussen jou en de verkoper, stelt een datum voor de afronding in en legt de voorwaarden van de verkoop vast.

Sommige voorwaarden worden mogelijk niet expliciet genoemd in het contract, omdat ze impliciet zijn volgens de wet die deze transacties regelt. Je kunt ook elke clausule toevoegen die door beide partijen is overeengekomen. Het Privé Koopcontract wordt meestal ondertekend ongeveer twee weken na het Reserveringscontract, als de bouwers ook werken met reserveringscontracten.

In de periode vóór de datum die het contract aangeeft, wordt een extra borg gestort en zijn alle juridische controles afgerond. Je advocaat zou het grootste deel van de juridische controles die nodig zijn, moeten hebben uitgevoerd voordat de afronding kan plaatsvinden. Hij zal een certificaat (nota simple) hebben verkregen van het Vastgoedregister (Registro de la Propiedad), waar informatie zoals de eigenaar van het onroerend goed, belemmeringen op het land en hypotheken zijn geregistreerd.

Je advocaat zal ook betrokken zijn geweest bij het onderhandelen over de voorwaarden die in het contract zijn opgenomen. In het bijzonder zal hij een schema hebben opgesteld voor de betaling van uitstaande schulden die verband houden met de eigendom. Het is essentieel dat een formele overeenkomst wordt bereikt over de annulering van deze schulden voordat de afronding plaatsvindt. Dit beschermt je als koper, want als de verkoper het akkoord verbreekt, heb je het recht om je terug te trekken uit de verkoop en schadevergoeding te eisen of de schulden van de verkoopprijs af te trekken, samen met eventuele gerelateerde kosten, in sommige gevallen.

Op dit moment is het gebruikelijk om een percentage van de aankoopprijs te betalen. Als je een herverkoopwoning koopt, wordt meestal 10% van de aankoopprijs betaald, als je een woning koopt die nog gebouwd moet worden, betaal je waarschijnlijk tussen de 20% en 50%, enzovoort...

De aankoop van een woning wordt formeel afgerond wanneer het verkoopcontract (Escritura de Compraventa) wordt ondertekend door zowel de koper als de verkoper in aanwezigheid van een Notaris (Notario). Een notaris is een openbare ambtenaar die certificeert dat contracten legaal zijn door te controleren of aan alle formaliteiten van de transactie is voldaan. Op dit moment wordt het afgesproken bedrag betaald en wordt het eigendom aan de koper overgedragen.

Tenzij de partijen van tevoren hebben afgesproken de voorwaarden te wijzigen, staat het verkoopcontract altijd vast dat de woning vrij is van alle lasten en schulden, dat er geen openstaande schulden verbonden zijn aan het onroerend goed en dat de verkoper het eigendom leeg oplevert, d.w.z. dat er geen huurders of andere bewoners zijn.

Als het niet mogelijk is om aanwezig te zijn bij deze laatste afspraak met de notaris, zijn er twee methoden die het mogelijk maken dat je advocaat in jouw naam ondertekent:

• Een volmacht (Poder) verlenen. Dit stelt een andere persoon (of je advocaat, of iemand anders die je vertrouwt) formeel in staat om in jouw naam te ondertekenen. Je kunt dit document laten opstellen terwijl je in Spanje bent door een afspraak te maken met de notaris die al de formaliteiten zal overzien. Wij kunnen je helpen om dit te regelen. Alternatief kan een volmacht worden opgesteld door een notaris in je thuisland. Deze volmacht moet worden gelegaliseerd voor gebruik in Spanje door een apostille-certificaat toe te voegen onder de voorwaarden van de Haagse Conventie, daarom is het gemakkelijker en kosteneffectiever om dit in Spanje te doen, bovendien kan de advocaat je NIE voor je verkrijgen, zodat je uren wachtijd bespaart, en de wachttijden zijn de laatste tijd behoorlijk lang.
• Een informeel mondeling mandaat verlenen aan je advocaat. Het is belangrijk om te onthouden dat als je deze optie kiest, je het contract zo snel mogelijk na de afronding moet ratificeren. Dit kan worden gedaan door je voor de notaris te presenteren, hetzij in Spanje, hetzij in je thuisland. Als de ratificatie in je thuisland plaatsvindt, is het echter nodig om een apostille-certificaat te verkrijgen voordat het in Spanje wettelijk wordt erkend. De ratificatie is gewoon een kwestie van de aankoop bevestigen en een voorbeeldhandtekening verstrekken, die wordt bewaard in het dossier van de eigendom. Wanneer je met ons en onze advocaten werkt, is het ook noodzakelijk om via e-mail toestemming te geven voor elke transactie die de advocaat voor jou uitvoert, puur voor de administratie en voor je veiligheid en vertrouwen.

Registratie van de Eigendomstitels

Wanneer de eigendomstitels zijn ondertekend, stuurt de notaris een fax naar het betreffende Vastgoedregister om de formele procedure voor registratie van de nieuwe eigendomstitels te starten en te voorkomen dat de woning dubbel wordt verkocht, zodat je belangen worden beschermd en gewaarborgd. Hoewel dit proces niet verplicht is, wordt het sterk aanbevolen.

Het hele proces duurt meestal tussen de één en drie maanden, afhankelijk van de werklast in elk specifiek Vastgoedregister. In de tussentijd en/of bij de notaris tijdens de ondertekening kun je een kopie van de records (copia simple) aanvragen bij de notaris of je advocaat.

Wanneer de registratie is voltooid, neemt het Vastgoedregister contact op met je advocaat om hem te informeren dat de eigendomstitel (Escritura Pública) klaar is voor ophalen.

Ten slotte, naast het toezicht op de registratie van je eigendomstitels, zorgt je advocaat ook voor de betaling van de verschillende belastingen die voortvloeien uit je aankoop. Bovendien kan hij je helpen bij het opstellen van contracten of het omzetten van diensten van nutsbedrijven zoals water en elektriciteit en regelen dat je facturen worden betaald via een doorlopende opdracht van je Spaanse bankrekening. Controleer of er vaak kosten zijn voor deze service van de desbetreffende bedrijven.

Als je overweegt een woning te kopen die nog niet is gebouwd, moet je bijzonder voorzichtig zijn. In dit soort transacties moet je een aantal betalingen doen, voordat de bouw begint en terwijl deze in uitvoering is. Natuurlijk willen kopers de garantie dat een deel of het volledige bedrag wordt terugbetaald als het project stopt of niet op tijd wordt voltooid of, in het ergste geval, helemaal niet van de grond komt. De meeste gerenommeerde ontwikkelaars bieden je een systeem waarbij een bank garandeert dat je geld wordt terugbetaald als er iets misgaat. Sommige van deze systemen worden gratis aangeboden; in andere gevallen moet je een klein percentage betalen. Raadpleeg altijd het advies van je advocaat voor elk individueel geval.

Wanneer je een nieuwe woning koopt, ben je verplicht om btw (IVA) te betalen tegen een tarief van 10 % en de belasting op documenten (stempelrecht) van 1,5 % op de aankoopprijs.

Het is gebruikelijk in Spanje dat nieuwe woningen soms zonder nutsvoorzieningen zoals water en elektriciteit worden opgeleverd. Je moet een kleine betaling voor de aansluiting van deze diensten opnemen in je budget. Je moet ook weten dat het enige tijd kan duren, in veel gevallen tot vier weken, voordat dit is geregeld, dus het is niet raadzaam om plannen te maken om je nieuwe woning tijdens deze tijd te gebruiken. Controleer dit met je advocaat en kijk of het in specifieke gevallen mogelijk is om door te gaan, vooral als je een woning van een ontwikkelaar koopt, is professionele juridische vertegenwoordiging van groot belang.

Het is belangrijk dat je je bewust bent van de kosten die verbonden zijn aan het kopen van een woning in Spanje. Gemiddeld liggen deze kosten tussen de 11 % en 13 % van de aankoopprijs, afhankelijk van of een hypotheek/lening nodig is.