När Live Spain for Life och din advokat har diskuterat och kommit överens om köpevillkoren med säljaren och ett avtal har nåtts, är nästa steg att formalisera detta muntliga avtal genom ett skriftligt kontrakt. Detta dokument kallas för Reservationskontrakt (Contrato de Reserva) och ska undertecknas av dig eller din representant samt säljaren. Det kan även inkludera detaljer om betalningsvillkor, beräknade datum för utbyte av kontrakt och slutförande. Om båda parter accepterar villkoren i kontraktet har ett bindande avtal skapats.

Det är standardpraxis i Spanien att ett kontrakt åtföljs av en summa pengar som betalas av köparen för att visa säljaren att det finns en verklig avsikt att köpa fastigheten. Detta depositum kallas Reservationsinsättning (Señal de Reserva) och varierar vanligtvis mellan 3 000 euro och 6 000 euro, men kan vara upp till 10 % beroende på vad båda parter har kommit överens om, normen är mellan 3 000 och 6 000 euro!

Efter att detta depositum har betalats tas fastigheten bort från marknaden och priset fryses under en specifik tidsperiod, tillräcklig tid för att advokaten ska kunna göra den nödvändiga due diligence. Räkna med 30 dagar, men kommunhusen är alla olika, vissa är snabba, vissa är långsamma och andra ännu långsammare!!

Det är mycket viktigt att komma ihåg att detta depositum vanligtvis inte är återbetalningsbart om du bara ändrar dig, såvida det inte finns juridiska problem som inte kan lösas. Med andra ord, om du inte genomför köpet inom den tidsperiod som anges i Reservationskontraktet och fastigheten är 100 % legal, är säljaren inte skyldig att återbetala dina pengar. Om säljaren däremot backar ur affären måste han återbetala depositumet som minimum, spansk lag kan kräva det dubbla.

En privat köpekontrakt är i grunden detsamma som standardkontrakten, därför arbetar vi på LSFL endast med ett kontrakt, mycket likt det som du skulle ha undertecknat som en del av transaktionen för att köpa fastighet i ditt hemland. Detta kontrakt skapar ett bindande avtal mellan dig och säljaren, fastställer ett slutförandedatum och anger försäljningsvillkoren.

Vissa villkor kan inte explicit nämnas i kontraktet eftersom de är underförstådda av lagen som reglerar den här typen av transaktioner. Du kan även lägga till vilken klausul som helst som alla parter har kommit överens om. Det privata köpekontraktet undertecknas vanligtvis cirka två veckor efter Reservationskontraktet om byggarna också arbetar med reservationskontrakt.

Under perioden före det datum som anges i kontraktet görs en ytterligare insättning och alla juridiska undersökningar är slutförda. Din advokat bör ha genomfört största delen av de nödvändiga juridiska undersökningarna innan slutförandet sker. Han kommer att ha erhållit ett certifikat (nota simple) från fastighetsregistret (Registro de la Propiedad), där information såsom ägaren av fastigheten, belastningar på marken och hypotek är registrerade.

Din advokat kommer också ha varit involverad i förhandlingarna om de villkor som finns i kontraktet. I synnerhet kommer han att ha etablerat ett schema för betalning av eventuella utestående skulder kopplade till fastigheten. Det är avgörande att ett formellt avtal upprättas om att dessa skulder ska annulleras innan slutförandet sker. Detta skyddar dig som köpare, för om säljaren inte följer avtalet har du rätt att dra dig ur affären och kräva skadestånd eller dra av skulderna från försäljningspriset tillsammans med eventuella relaterade kostnader, i vissa fall.

Vid denna tidpunkt är det vanligt att betala en procentandel av köpesumman. Om du köper en begagnad fastighet betalas vanligtvis 10 % av köpesumman, om du köper en fastighet under byggnation kommer du troligen att betala mellan 20 % och 50 %, och så vidare...

En fastighetsköp når sin formella slutförande när Försäljningskontraktet (Escritura de Compraventa) undertecknas av både köparen och säljaren i närvaro av en Notarie (Notario). En notarie är en offentlig tjänsteman som certifierar att kontrakt är lagliga genom att kontrollera att alla formaliteter involverade i transaktionen har följts. Vid denna punkt betalas det avtalade beloppet och fastigheten överlämnas till köparen.

Om parterna inte har kommit överens om att ändra villkoren i förväg, anger Försäljningskontraktet alltid att fastigheten är fri från alla belastningar och inteckningar, att det inte finns några utestående skulder kopplade till fastigheten och att säljaren överlämnar ledig besittning, d.v.s. att det inte finns några hyresgäster eller andra boende.

Om det inte är möjligt för dig att närvara vid denna sista tidpunkt med notarie finns det två metoder som gör att din advokat kan skriva under på dina vägnar:

• Ge en Fullmakt (Poder). Detta ger formellt en annan person (antingen din advokat eller någon annan du litar på) rätt att skriva under på dina vägnar. Du kan få detta dokument upprättat medan du är i Spanien genom att boka en tid med notaren som kommer att övervaka alla formaliteter. Vi kan hjälpa dig att ordna detta. Alternativt kan en fullmakt upprättas av en notarie i ditt hemland. Denna fullmakt måste legaliseras för användning i Spanien genom att en apostille-certifiering bifogas den enligt Haagkonventionen, så det är enklare och mer kostnadseffektivt att göra detta i Spanien, dessutom kan advokaten få ditt NIE-nummer på dina vägnar, vilket sparar dig timmar av väntan, och väntetider är numera långa.
• Ge ett informellt muntligt mandat till din advokat. Det är viktigt att komma ihåg att om du väljer detta alternativ måste du ratificera kontraktet så snart som möjligt efter slutförandet. Detta kan göras genom att dyka upp framför en notarie, antingen i Spanien eller i ditt hemland. Om ratifikationen sker i ditt hemland, måste en apostille-certifikat först göras innan det kan erkännas som lagligt i Spanien. Ratifikationen handlar helt enkelt om att bekräfta köpet och ge ett exempel på signaturen, som kommer att bevaras i fastighetens register. När du arbetar med oss och våra advokater kommer det också att vara nödvändigt att ge ditt samtycke via e-post för varje transaktion som advokaten genomför för dig, endast för registreringsändamål och för din säkerhet och förtroende.

Registrering av Eigendomstitlar

När Eigendomstitlarna har undertecknats, skickar notaren en fax till det relevanta Fastighetsregistret för att starta den formella processen för registrering av de nya titlarna och för att säkerställa att fastigheten inte säljs två gånger, för att skydda och garantera dina intressen. Även om denna process inte är obligatorisk, rekommenderas den starkt.

Hela processen tar vanligtvis mellan en och tre månader, beroende på arbetsbelastningen i varje Fastighetsregister. Under tiden och/eller när notarieunderskriften sker kan du be om en kopia av registeruppgifterna (copia simple) från notaren eller din advokat.

När registreringen är klar kommer Fastighetsregistret att kontakta din advokat för att informera honom om att titeldokumentet (Escritura Pública) är redo att hämtas.

Slutligen, förutom att övervaka registreringen av dina titeldokument, kommer din advokat också att ordna betalningen av de olika skatter som uppstår vid ditt köp. Dessutom kan han hjälpa dig att ingå kontrakt eller byta leverantörer av vatten- och elförsörjning och ordna att dina räkningar betalas via en stående överföring från ditt spanska bankkonto. Kontrollera eftersom det ofta kan finnas avgifter från de berörda företagen för denna tjänst.

Om du överväger att köpa en fastighet på ritning, det vill säga att du vill köpa en villa eller lägenhet som ännu inte är byggd, bör du vara särskilt försiktig. I denna typ av transaktion måste du göra en rad betalningar, innan bygget börjar och medan det pågår. Självklart behöver köpare en garanti för att en del eller hela deras pengar kommer att återbetalas om projektet stoppas eller inte slutförs i tid eller, i värsta fall, aldrig kommer igång. De flesta seriösa utvecklare kommer att erbjuda dig ett system där en bank garanterar att dina pengar återbetalas om något går fel. Vissa av dessa system erbjuds gratis, i andra fall måste du betala en liten procentandel. Rådgör med din advokat om varje enskilt fall.

När du slutför köpet av en nybyggd fastighet kommer du att vara skyldig att betala moms (IVA) på 10 % och stämpelskatt på 1,5 % på köpesumman.

Det är vanligt i Spanien att nybyggda fastigheter ibland överlämnas utan tjänster som vatten och elektricitet. Du bör inkludera betalningen av en liten avgift för anslutningen av dessa tjänster i din budget. Du bör också vara medveten om att det kan ta tid, upp till fyra veckor i många fall, för att detta ska genomföras, så det är inte att rekommendera att göra planer på att använda din nya fastighet under denna tid. Kontrollera detta med din advokat och om det är okej att fortsätta i individuella fall, särskilt om du köper en fastighet från en utvecklare, är professionell juridisk representation mycket viktig.

Det är viktigt att du är medveten om de kostnader som är involverade vid köp av en fastighet i Spanien. I genomsnitt ligger dessa kostnader mellan 11 % och 13 % av köpesumman beroende på om ett hypotek/lån krävs.